['손톱밑 가시' 뽑자] 부동산 대못은 뽑혔지만 잔가시 남았다

[이데일리 정수영 기자] 2014년 부동산시장은 ‘대못’ 규제들이 빠지면서 높은 기대감을 안고 출발했다. 아직 분양가상한제 등 몇몇 규제가 남아 있지만 시장의 기대심리는 어느 때보다 높다. 그러나 업계는 곳곳에 숨어 있는 작은 가시들이 암초처럼 박혀 원활한 시장 흐름을 방해하고 있다며 제거해달라고 요구하고 있다.

대표적인 것이 임대시장의 민간자본 참여 제한, 재건축·재개발 관련 규제, 분양권 전매 제한, 수익형 부동산 세제 강화 등이다. 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회 등 3개 단체는 이 방안들을 부동산시장을 콕콕 찌르는 대표적인 ‘손톱밑 가시’ 규제로 꼽고 있다.

정부는 전·월세 문제 해결을 위해 민간 임대사업을 활성화하기로 했다. 하지만 세제·금융지원 혜택이 적어 시장 참여에 한계가 있다는 지적이 적지 않다. 임대관리시장도 과도한 진입 장벽에 가로막혀 있다. 임대사업자에 대한 세제도 마찬가지다. 과도한 등록기준, 미미한 세제 혜택 등의 규제 장벽이 여전해 도입 초기부터 혼선을 빚고 있다.

수익형 부동산의 거래를 차단하는 세제정책도 문제로 지적된다. 현재 오피스텔은 아파트와 달리 취득세가 4.6%에 달한다. 아파트는 9억원을 넘더라도 3%대인 반면 오피스텔은 감면을 받지 못한다. 임대사업자로 등록하더라도 최초 취득한 주택에 대해서만 취득세 감면을 적용받는다. 다중주택과 다가구주택, 고시원(준주택)은 최초 취득시에도 취득세를 내야 한다. 일반상가나 상가주택을 구입할 경우에도 마찬가지다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “오피스텔 등 수익형 부동산은 공급이 넘치지만 거래는 활발하지 않다”며 “이는 취득세 등 세금 부담에 투자자들이 신규분양 물량 외에는 관심을 갖지 않기 때문”이라고 설명했다.

분양권에 대한 전매 제한도 문제다. 일부 인기지역에서는 전매 제한에 걸려 다운계약서(계약서에 실제 거래가보다 낮게 매매가를 적는 것)를 작성하거나 미등기 전매를 하는 등의 불법 거래가 만연하고 있다. 보금자리주택의 경우 최대 8년이란 전매 제한으로 주변 시세보다 가격이 급격히 떨어져 문제가 되고 있다.

재건축사업에 대한 규제도 여전하다. 정부와 국회 여야는 지난 연말 재건축 조합원의 2주택 분양 허용, 뉴타운 매몰비용 지원, 용적률 인센티브제 도입 등에 합의해 올해 적용키로 했다. 하지만 재건축사업에 따른 초과이익환수제와 임대주택 의무 공급 등은 사업성을 떨어트린다는 요인이라는 지적이 많다. 박합수 국민은행은 부동산팀장은 “뉴타운 출구전략 이후 사업이 진행되는 곳은 속도 있게 이뤄질 수 있도록 규제를 완화해야 한다”며 “초과이익환수제 폐지뿐 아니라 재건축 조합원의 입주권을 주택 수 산정에서 제외할 필요도 있다”고 말했다.