(황창규의 실전 돈굴리기)부동산펀드, 저금리시대 투자대안인가?

[edaily] 저금리 기조가 지속되면서 일반 개인 투자자의 자산 운용이 더 어려워지고 있다. 최근 들어 실질적인 마이너스 예금금리에다 내수 침체가 장기화됨에 따라 주식이나 채권 투자 수익률이 저조하자 투신사나 증권사를 중심으로 부동산 관련 상품을 시장에 내 놓고 있어 투자자의 관심을 끌고 있다. 얼마 전 경기 파주시 출판정보 산업단지 내 고급 빌라 개발사업에 투자하는 모 투신사의 부동산 펀드는 은행 금리의 2배 가량 수익률이 기대된다는 점 때문에 모집 3일 만에 매진된 사례도 있다. 부동산 펀드란? 부동산펀드는 다수의 투자자들로부터 모은 자금을(즉 Fund) 자산운용사나 부동산 전문관리회사가 부동산개발 시행사 측에 대출해 주거나 관련 유가증권 등에 투자 운용토록 하여 그 운용 성과에 따른 수익에서 펀드 수수료 등 제 경비를 빼고 투자자에게 분배하여주는 상품을 말한다. □ 부동산펀드의 종류   -자본투자 중심의 부동산투자회사(REITs)   -부동산간접투자기구   -외국계 투자펀드 등 부동산펀드 상품의 특징 일반 주식이나 채권형 펀드 상품처럼 일정 모집기간이 있고, 최소 100만원 이상 등 가입금액 대한 제한이 있으며, 투자기간은 3년 6개월 등 장기 투자 상품이다. 이익의 분배는 보통 6개월을 단위로 지급을 약속하고 있다. 이렇게 투자자로부터 모은 돈으로 부동산 개발이나 임대 사업에 대한 대출 등에 60% 이상을, 기타 채권이나 기업어음 등에 40% 이하를 운용하는 구조이며, 부동산 사업 관련 대출은 일반적으로 후 분양 프로젝트 파이낸싱 형태를 띠고 있다. 따라서, 부동산 펀드는 개인도 크지 않은 목돈만으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 점, 자신의 투자 성향에 맞는 부동산 개발 목적 사업과 투자 기간을 선택하여 참여할 수 있다는 점이 투자의 포인트라고 할 수 있겠다. 그 외에도 부동산펀드 투자의 장점이라면 투자의 수익성과 상대적인 안정성을 꼽을 수 있겠다. 일단 수익성 측면에서 본다면 펀드 들이 목표하는 수익률 들이 연 7%를 제시하고 있어 3%대 정기예금 금리보다는 높은 수익을 기대할 수 있다. 부동산 시장 경기가 정부의 지난 10.29 대책 등 정책 효과의 누적과 경기 회복 지연 등으로 인해 장기 침체 양상을 보이고 있는 현재, 여유자금을 갖고 있거나 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 투자자는 자신이 직접 투자하는 것보다 부동산펀드를 통한 간접 투자 방식이 오히려 유리할 수 있을 것 같다. 부동산펀드 투자 시 유의할 점은? 부동산펀드 상품 대부분이 대규모 택지개발지구의 아파트나 단독주택지 또는 특화형 빌라 건설 사업 등에 투자하는 것이므로 반드시 해당 사업의 안정성과 장래 위험성에 대하여 꼼꼼히 따져봐야 하겠다. 왜냐하면 첫째, 부동산펀드는 일반 예금 상품과는 달리 투자원금에 대한 보장이 되지 않아 원금을 까먹게 되어도 은행이나 증권사에서 손실을 보장해 줄 수가 없기 때문이다. 둘째, 대부분의 펀드들은 분양율이 낮으면 시행사의 이익금 일부를 펀드 수익에 편입하고, 다음에 시공사가 미분양 물량을 인수하는 안전 장치를 갖추었다고 홍보하고 있으나, 자금 여력이 별로 없는 중소 시행업체 들도 많아 주의를 기울여야 할 것이다. 셋째, 특히 아파트나 발라 등의 개발사업은 관련 사업의 인허가를 마쳤거나, 법적인 제약이 없어야 한다. 또한 분양에 따른 수익금을 회수할 때 시행사 몫의 사업 이익이나 시공사에게 귀속되는 공사비보다 먼저 부동산펀드의 대출금에 대한 지급 보장이 되어야만 안전하다 할 것이다. 넷째, 그리고 펀드 운용 기간이 2 ~ 3년 정도로 비교적 장기이며 기간 내 중도 환매가 금지되므로 충분한 여윳돈을 가지고 투자하는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있다. 마지막으로 일반 주택과는 달리 빌딩이나 상가 등 이른바 수익형 부동산에 투자하여 그 건물의 임대 수익을 투자자에게 배분하는 형태의 경우에는 최소한 5년 이상의 장기 상품이므로, 자금 마련은 물론, 부동산 시장의 장기 전망에 대한 정보의 사전 수집이 필요할 것으로 생각된다. <개발과 임대부동산 시장의 투자기구 양분화>

구    분	개 발	임대 운용
투자기구	부동산간접투자기구, 프로젝트금융투자회사	REITs
운용기간	단기(2년 ~ 3년 이내)	장기(5년 이상)
투자대상	분양형 주거 및 상업용 부동산 리모델링(Value-added)	임대위주 장기 운용 오피스 및 상업시설 임대주택, SOC
위협요인	부동산 개발시장의 위축, 시행 초기의 운용 상의 혼란, 단기 위주의 투자신탁 특성 문제 등	장기자본투자기관(외국계, 연기금, 생보사 등)과의 경쟁 심화 예상, 오피스 시장의 매수 경쟁 격화 문제

맺는 말 현재 분양 위주 대출투자 중심형인 부동산 펀드는 향 후 임대 운용 중심의 장기 투자형 펀드, 그리고 고 위험 고 수익 추구형 사모투자펀드 등 부동산 투자를 위한 다양한 펀드의 출시가 가능해 질 것으로 보임에 따라 부동산 개발, 임대 운용, 리모델링 등 여러 유형의 부동산 펀드가 등장할 것으로 전망된다. 금융시장이 효율적으로 움직일수록 저 위험에 고 수익 상품을 찾기가 어렵다는 말이 있다. 그렇기 때문에 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산 자산에 투자하기 위해서는 위험관리가 중요하기 때문에 분산투자와 간접투자에 대한 관심이 앞으로 더욱 높아질 것으로 보인다. (황창규 노원역하나은행 PB팀장)