[빌딩부자 프로젝트]부동산 침체기 적극 투자…월세통장 이용해 연 10%수익

[이데일리 성선화 기자] 30대 여자 직장인 김 모씨는 지난 2011년부터 ‘빌딩부자 100일 프로젝트’를 시작했다. 이 프로젝트는 100일 동안 전국을 돌며 부동산 투자에 도전하는 것이었다. 김씨는 이때 투자했던 총 8건의 계약 중 5건은 팔았고, 월세가 잘 나오는 계약 3건만 남겨놨다. 김 씨는 ‘무에서 유’를 만든다는 생각으로 전국 방방곡곡 알토란 같은 빌딩 물건을 찾으러 헤맸다. 당시 만들었던 ‘월세통장’은 김씨에게 큰 자산으로 돌아왔다.

◇부동산 침체기에 투자 시세 차익

김씨는 3년전 첫 부동산 투자에 도전했을 때 가장 먼저 신축빌라를 분양받았고, 오피스텔 분양권도 샀다. 경매로 10번이나 유찰한 오피스텔을 사들였다. 이후 서울 강남 상가와 지방 아파트 4채를 모두 경매로 낙찰받았다.

다행히도 김씨는 지난 3년간 투자 손해를 입지 않았다. 부동산 침체기에 투자한 것이 적중했다. 지난해 말 시세가 하락한 빌라를 팔까 고민했지만, 참고 견딘 결과 최근 시세를 다시 회복했다.

3년간 김씨의 투자 성적표를 펼쳐보면, ‘시세차익’과 ‘월세수익’을 모두 올렸다. 지방 부동산 4채는 조금씩 시세 차익을 남기고 팔았고, 오피스텔 분양권은 산 가격에 양도했다. 월세를 받아 대출이자를 내고 관리해 온 ‘월세통장’은 효자 노릇을 톡톡히 했다. 3년 전 가입한 적금의 만기가 돌아와 2220만원의 목돈도 모았다.

◇좋은 대출은 자산증식의 지름길

김씨가 총 8건의 부동산에 투자한 종잣돈은 얼마일까. 세금을 포함하지 않은 순수 자본금은 1억3000만원이었다. 대신 부채가 5억1000만원에 달했다. 자본과 부채를 포함한 총자산은 약 7억원에 달했다. 1억원 남짓한 자본으로 은행 대출을 통해 5배 이상의 자산으로 불렸다.

순자본 대비 5배에 달하는 부채는 과연 괜찮은 걸까. 이상화 경영웰니스 대표는 “대출에는 두 가지 종류가 있다”며 “나쁜 대출은 자산을 갉아먹지만 좋은 대출은 총자산 증식에 이바지한다”고 말했다. 박범영 텐인텐 대표도 “금융 자본주의 본질은 빚”이라며 “현 시스템에서 경제적 자유인이 되기 위해선 빚을 이용하는 투자가 반드시 필요하다”고 설명했다.

금융 자본주의 시스템에서 총자산에 이바지하는 좋은 대출을 일으켜 투자하는 방식이 필수적이라는 것이다. 부동산 투자에 성공하려면 좋은 대출의 개념을 명확히 이해하고 빚에 대한 선입견을 버려야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

▲김씨가 8건 부동산에 투자한 종잣돈

◇ 월세통장 효자 노릇

김씨가 처음부터 부동산투자에 나선 가장 큰 목적은 ‘월세통장’을 만드는 것이었다. 월세통장이란 월세가 들어오면 대출 이자를 내고 그 다음 순익이 나면 다시 적금하는 시스템을 의미한다. 이때 수익률을 결정하는 것은 월세와 대출이자다. 월세는 많이 받는데 내는 대출이자가 적으면 수익률은 당연히 높아진다.

예를 들어 김시가 구입한 서울 등촌동 오피스텔의 첫 월세는 120만원이었다. 하지만, 경기가 좋지 않아 월세를 5만원 낮췄다. 이에 반해 지난 3년간 대출 금리는 기준금리 인하와 저금리 기조 영향으로 급격히 떨어졌다. 연 6%대였던 대출금리가 연 4%대로 뚝 떨어지면서 한 달에 86만원이었던 대출이자가 60만원대로 떨어졌다. 월세 수입은 줄었지만, 대출금리가 더 떨어지면서 월세 순익은 오히려 느는 현상이 발생했다.

이처럼 수익형 부동산은 대출 금리에 수익률이 좌우된다. 과거 부동산 투자의 목적은 얼마나 싸게 사서 비싸게 파느냐 식의 시세차익에 있었다면 부동산 시장이 침체하면 월급처럼 매달 받을 수 있는 현금창출에 투자패턴이 변하고 있다. 월세통장은 부동산투자 패턴의 변화를 가장 잘 대변한다.

◇ 김씨 3년간 연평균 수익률 10%

김씨가 지난 3년간 보유한 월세통장은 총 7개다. 월세가 나오지 않던 오피스텔 분양권을 제외하면 공실없이 월세가 나왔다. 월평균 순익은 130만원 으로, 30개월로 계산하면 약 3900만원의 월세 수입을 올렸다. 이는 각종 세금 등 비용을 제외한 순익으로 계산한 보수적인 수치다. 전체 기간 수익률로 계산하면 30%고, 연간으로 환산하면 10%에 이른다.

김씨는 월세 수익과 더불어 지난해 지방 아파트 4채를 차례로 매각하면서 시세차익도 얻었다. 최대 1000만원에서 최소 200만원 정도다. 공사비, 각종 세금 등을 제외하면 시세차익 순익은 약 1000만원 정도다. 월세수입에 시세차익까지 합치면 지난 3년간 투자 수익률은 39%에 이른다.

김씨의 프로젝트 목표는 은퇴 이후 월급만큼 받는다였다. 하지만 투자 3년 만에 월급의 3분의 1을 월세로 받게 됐고 연봉 이상의 투자이익도 남기게 됐다.