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[이데일리 김기덕 기자] 김현미 국토교통부 장관이 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입 가능성을 시사한 가운데 국토부가 해당 적용 기준을 어떻게 손질할지 업계의 관심이 쏠리고 있다. 현재 재건축 사업을 진행 중인 강남권 대단지를 포함해 서울에서만 정비사업을 추진 중인 수만 가구가 규제 적용 대상이 될 수 있어서다.
다만 국토부는 주택시장이 과열 양상으로 번질 가능성이 낮은 만큼 아직은 시기상조라는 입장이다.
국토부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 세부 기준을 변경하는 안건을 논의 중이다. 다만 구체적인 입법 예고 기간과 세부 내용은 정해지지 않았다.
국토부 한 고위공무원은 “최근 서울 주택시장이 일부 꿈틀거리고 있지만 아직 과열이나 상승 단계로 보기에는 어려운 측면이 있다”면서 “세부 적용 기준을 변경할지 고민하고 있는 건 사실이지만 당장 분양가상한제를 민간에 적용할 계획은 없다”고 말했다.
일각의 주장대로 현재 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 일단 충족해야 한다.
현 정부 들어서도 2017년 ‘8·2 부동산 대책’의 후속 조치로 민간택지 분양가 상한제 요건을 강화했다. 규정에 따르면 먼저 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 넘어서야 한다는 조건을 충족해야 한다.
이 요건을 충족하면서 △최근 1년간 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(전용 85㎡ 국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 △직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하면 분양가상한제 적용 요건을 충족하게 된다. 다만 해당 규정이 실제 적용된 사례는 없다.
업계에서는 국토부가 분양가상한제 전제 조건인 ‘소비자물가 상승률 2배’ 조건을 물가상승률 초과 또는 물가상승률의 1.5배 초과 등으로 강화할 것으로 점치고 있다.
규정안이 개정되면 분양가상한제를 적용받는 민간 아파트 기준안도 손질될 것으로 전망된다. 현행 시행령상으로는 재건축·재개발의 경우 상한제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제가 적용된다. 이럴 경우 이미 관리처분인가를 신청한 강남권 주요 재건축 단지가 규제를 피할 수 있어 이 규정을 입주자 모집 공고를 하는 단지부터 적용할 것이라는 예상도 나오고 있다. 이럴 경우 소급 적용 여부가 논란이 될 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “참여정부 시절인 2007년 분양가 상한제를 도입했을 때 일반 사업장은 사업승인 신청분, 정비사업은 사업계획인가 신청 신청단지부터 적용했지만 규제 예외 단지도 6개월 내 입주자 모집공고를 해야 한다는 조건을 달았다”며 “제도 도입 취지를 고려하면 이번에도 단서조항을 둘 가능성이 있다”고 말했다.
일각에서는 국토부가 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 투기과열지구 및 청약조정대상지역 등으로 한정할 수 있다고 보고 있다. 이럴 경우 서울 등 수도권 대부분 지역은 규제 범위 내에 들어설 수 있다. 또 물가 상승률 지표 등과 무관하게 즉각 적용이 가능하다.
국토부 관계자는 “주택시장 상황을 고려해 분양가상한제 제도 개선 방향을 검토하고 있는 건 사실이지만 아직 구체적으로 정해진 것은 없다”고 말했다.
