[부동산 투자포럼]고종완 원장 "도시재생 새로운 투자 기회"

고종완 한국자산관리연구원장이 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 ‘8·2 부동산 대책 이후 시장 전망과 투자 전략’을 주제로 강연하고 있다. 사진=신태현 기자

[이데일리 성문재 기자] “문재인 정부가 전략적으로 추진 중인 도시재생 사업지를 주목해야 합니다. 실수요가 보장되고 성장 잠재력이 높은 서울 잠실·용산·종로·중구를 눈여겨 볼 필요가 있습니다.”

고종완 한국자산관리연구원장은 26일 이데일리·이데일리TV 주최로 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 ‘2017 이데일리 부동산 투자 포럼’에서 “10년 주기의 부동산시장 사이클과 8·2 부동산 대책, 금리 인상 등 부정적 여파로 인해 짧게는 1~2년, 길게는 3~4년 정도 조정장세를 보일 것”이라며 “이후 경기 회복과 금리·수급(주택 수요와 공급) 등 핵심 요인 변수에 따라 시장 향방이 결정될 것”이라고 내다봤다.

그는 “투자 상품으로는 재건축·재개발보다 규제가 덜하고 수익성이 높은 꼬마빌딩·오피스텔 등 수익형 부동산과 토지가 유망하다”며 “재건축·재개발은 지고 새로운 상품인 도시재생이 뜨고 있다”고 말했다.

고 원장은 부동산 경기가 기로에 선 현시점에서는 부동산 경기에도 쉽지 흔들리지 않으면서 성장성이 뚜렷한 지역, 그리고 미래가치가 높은 부동산만을 선택하는 ‘투자 3박자’ 법칙을 참고해야 한다고 조언했다. 다만 지난 4~5년 전처럼 부동산 투자에 크게 베팅할 때는 아니고, 지금은 제대로 된 부동산 상품에 투자할 때라고 강조했다.

고 원장은 부동산 경기를 예측하는 3가지 기법도 소개했다. 그는 “거래량이 가격에 1~2분기 선행한다”며 “내년 상반기 집값이 어떻게 되는지 궁금하다면 여기에 답이 있다”고 말했다. 6개월 후의 집값이 궁금하다면 가격뿐 아니라 선행지표인 거래량을 봐야한다는 얘기다.

두번째 기법으로는 ‘10년 주기설’을 강조했다. 주택 경기 사이클은 10년 주기에 따라 움직이는데 5~6년 상승하면 4~5년은 하향 안정세를 보이는 식이라는 설명이다. 그는 “특히 올 하반기는 투자가치가 낮은 부동산은 처분하고 미래가치가 높은 부동산으로 갈아타는 이른 바 ‘자산교체 적기’”라고 강조했다.

고 원장은 “서울 집값은 앞으로 4~5년간 쉬면서 갈 것”이라며 “정부가 강력한 부동산 규제 정책을 펼치는 상황에서 앞으로 4~5년 정도는 부동산 투자를 통해서 돈 벌 기회가 많지 않다”고 진단했다. 이어 “4~5년 후 부동산 재상승기를 겨냥한 포트폴리오 재구성 전략에 집중할 필요가 있다”고 덧붙였다.

고 원장은 서울지역 집값은 다른 글로벌 도시들과 비교하면 소득 대비 높은 수준이 아니라는 점에서 아직 투자 기회가 남아 있다고 말했다. 그는 “지금은 상승 시기에 대비해 발목을 붙잡는 ‘좀비 부동산’이 아닌 수익을 내는 ‘슈퍼 부동산’을 중심으로 자산 정리를 할 때”라고 조언했다.

그는 8·2 부동산 대책에 따른 부동산 투자 전략과 관련해서는 “서울·수도권 다주택자는 건강보험료 경감 및 세제 혜택이 확대될 경우 주택임대사업자로 전환해 등록 후 8년 이상 장기 투자하는 전략이 바람직하다”고 설명했다.