공공입찰 공사비 올리고, 재개발· 재건축 부동산원 사전검토

[이데일리 김아름 기자] 정부가 적정 공사비를 산출하기 위해 대대적으로 나선 것은 민간에서 공사비 분쟁으로 멈춰선 현장이 속출하면서다. 공공 공사의 경우에도 아무도 하겠다고 나서는 건설사가 없어 유찰이 이어지자 특단의 대책을 내놓은 것이다. 다만 이같은 공사비 상승은 분양가 상승으로 이어져 주택 수요자들에게는 악재로 작용할 수도 있다는 지적도 나온다.

건설경기 회복 지원안 표(그래픽=이데일리 이미나 기자)

적정 공사비 반영→공사비 상승 “내집마련 부담”

28일 정부가 발표한 ‘건설경기 회복지원 방안’에 따르면 앞으로는 공공 공사비에 적정 단가를 반영해 공사비가 산출된다. 기존에는 일률적으로 공사비를 적용했지만 앞으로는 같은 건물 지하라도 지하 2층과 지하 5층의 공사비가 다르게 층마다 2∼5% 할증률을 적용하는 등 세분화한다. 산재 예방을 위한 비용이 공사비에 반영될 수 있도록 산업안전보건관리비도 15∼20% 인상한다. 물가 상승분이 공사비에 적절히 반영되도록 물가 반영 기준도 조정한다. 공공 유찰 때는 총사업비 조정 협의를 즉시 추진하기로 했다.

정부가 적정공사비 현실화에 나선 건 그동안 낮은 공사비 책정으로 정부와 지방자치단체가 추진하는 사회간접자본(SOC) 사업이 잇따라 유찰된 바 있기 때문이다. 서울 강남구 영동대로 지하공간 복합개발(GTX-A 환승센터)과 서울 대심도 빗물 배수터널, 경기 고양 킨텍스 제3전시장 등 대형 공공사업이 대표적이다. 앞으로 부산 가덕도신공항과 수도권 광역급행철도(GTX) 사업 등 굵직한 국책사업을 일정대로 추진하려면 공사비 문제를 우선적으로 해결해야 할 필요가 있다. 민간 참여 공공주택의 공사비 역시 지난해보다 15% 증액하고 입찰 탈락업체에 대한 보상비 책정은 총사업비의 0.25%에서 0.5%로 늘린다.

민간부문의 경우는 물가상승에 따른 공사비 분쟁을 예방할 수 있도록 정비사업은 전문기관(한국부동산원)의 사전 검토 등을 지원하고 일반사업 공사비 분쟁에 대해서는 건설분쟁조정위를 통해 신속 조정키로 했다. 아울러 조합 방식보다 신탁 방식이 재건축·재개발 분쟁을 줄일 것으로 판단하고 신탁 재정비를 유도한다. 신탁 방식 재정비사업의 사업계획인가를 위해서는 전체회의 의결과 함께 토지주 2분의 1 이상, 면적 2분의 1 이상의 동의를 받아야 하지만 앞으로는 전체회의 의결만으로 요건을 충족하도록 추진한다. 이를 위해서는 도시정비법 개정이 필요하다.

다만 이처럼 공사비가 올라가면 실제 주택 수요자들의 부담은 커질 수밖에 없다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전국 3.3㎡당 아파트 분양가는 2022년 1548만원에서 2023년 1829만원, 2024년 1983만원으로 지속적 상승세를 나타내고 있다”라며 “비용증가가 아파트 등 분양가 인상으로 이어질 수 있어 수분양자의 분양시장을 통한 내 집 마련 분양가 부담은 당분간 인상될 전망”이라고 분석했다.

대형공사 지연 막고 관급자재 유연화로 비용절감

대형공사가 늦어지는 것을 막기 위해 기술형 입찰로 추진되는 국책 사업들이 정상 추진될 수 있도록 입찰제도 개선도 추진한다. 낙찰 탈락자에게 지급하는 설계보상비 한도를 현재 공사비의 1.4%에서 최대 2.0%까지 올리고, 설계보상비 총액도 상향한다. 시공사에 대한 불합리한 비용 전가를 방지하기 위해 인허가, 착공·준공식 비용 등을 입찰조건에 포함하지 않도록 발주기관 금지행위도 신설한다.

지난해 1월부터 이달까지 이미 유찰된 대형 공사(4조2000억 규모)는 수의계약 진행 등을 통해 상반기 중 공사(3조원 이상 규모)를 정상화한다. 공공·민간이 함께하는 PF사업의 경우 분쟁을 원활히 조정하기 위해 민관합동 PF조정위를 상설 운영하고 조정위를 법정 위원회로 격상해 조정력을 제고한다.

건설사들이 공사비를 낮출 수 있는 방안도 마련했다. 발주기관이 자재를 직접 구매하도록 중소벤처기업부 장관이 고시한 관급자재 품목 631개의 변경을 유연화해 자재를 바꿔 비용을 절감할 수 있도록 한다. 시공사가 더 좋은 기술을 제안하면 반영하는 등 설계 변경의 경직성도 완화한다. 주요 공공 건설현장에는 레미콘 우선 납품을 의무화하고 월 단위로 지체상금을 부과해 공사현장의 어려움을 덜어줄 방침이다.

이같은 건설자재 수급관리는 실제 공사비를 낮추는 것 보다는 사실상 시장 모니터링 정도의 기능만 할것으로 전망된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특정 자재를 포함한 가격변동을 상시에 미리 예상해서 선물투자하듯이 가격변동을 최소화할 수 있는 것은 불가능해 보인다”라며 “PF사업의 추가 비용부담이나 책임소재 같은 분쟁의 여지가 있으니 PF조정위원회라도 상설운영하겠다는 것인데 실효성은 나중에 따지더라도 일단 의견 소통 경로를 유지하겠다는 것은 긍정적”이라고 평가했다.