[2018 웰스투어]"땅투자의 기본, 3년·3km·3000만원"

전은규 대박땅꾼 부동산 연구소장이 11일 오후 서울 강남구 대치동 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

[이데일리 전상희 기자] “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 합니다.”

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 11일 오후 서울시 강남구 대치동 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 이같이 강조했다.

전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 입을 뗐다. 전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”며 “단 10년, 20년 묵히는 땅에는 투자하지 않는다”고 설명했다.

이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “다른 투자상품에 비해 토지는 환금성(유동성)이 떨어진다. 아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다. 호재로부터 가까울수록 투자가치는 올라가지만 이미 지나치게 비싼 가격대로 형성돼 있을 수 있기 때문에 3km 이내 지가상승 영향권에서 살펴보는 것을 권한다”고 말했다. 만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다.

전 소장은 호재 지역이더라도 용도지역을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 강조했다. 예를 들어 자연녹지의 경우 건축 시 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율) 제한이 20%이기 때문에 100평을 보유하더라도 활용가능한 지역은 20평에 불과하기 때문이다.

아울러 전 소장은 “토지 투자는 다른 투자와 달리 작은 비용으로도 시작할 수 있다는 점이 장점”이라며 “신문, 뉴스에 나왔다면 이미 거품이기 때문에 평당 40만~50만원 등 저평가된 지역을 찾는 것이 중요하다”고 말했다. 그는 토지 투자에 지나친 욕심은 금물이라고 조언했다. 전 소장은 “‘무릎에 사서 어깨에 팔라’는 말은 누구나 알지만 지킬 수 있는 사람은 없다. 4~5년 투자기간 내 목표수익률을 정해 너무 욕심부리지 않고 제때 사서 파는 것이 중요하다”며 “5년 내 2배 이상의 수익률을 원한다면 토지보다는 주식 등 다른 재테크 방법을 고려해보는 것이 낫다”고 말했다.

토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 투자자가 대출을 통한 매수를 계획한다면 경매를 고려할 만 하다. 전 소장은 “경매를 하면 매매가의 80%는 대출이 나온다. 적은 돈으로도 투자가 가능한 것이 경매”라고 말했다. 이어 전 소장은 “다만 경매가 대중화되면서 좋은 땅의 경우엔 최소 10명 이상과 경쟁을 해야 한다”고 말했다. 경쟁률을 낮추기 위해선 공매가 낫다는 것이 전 소장의 설명이다.

그는 “공매는 아직 대중적이지 않아 경쟁률이 낮다”며 “다만 권리분석(입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 작업)은 스스로 해야 한다. 만약 혼자 공부가 어렵다면 이름있는 경·공매 컨설턴트와 같이 진행하는 것이 낫다”고 말했다. 급매는 저렴한 가격에 매수를 할 수 있다는 점이 가장 큰 강점이지만 정보가 제한적이라는 점이 단점이다. 이에 전 소장은 “토지는 매물이 귀하기 때문에 부동산과 달리 정보 공유가 잘 안된다”며 “현지 토박이 부동산을 찾아가 지속적으로 좋은 관계를 맺는 것이 중요한 포인트”라고 조언했다.

그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다. 전 소장은 “토지 투자는 한 곳을 집중적으로 보는 것이 좋다”며 “특히 한 지역이 유망하다고 하더라도 면 단위로 세세히 살펴봐야 한다. 시나 군의 13개 면이 있다면 이 가운데 투자 가치가 있는 곳은 2~3면에 불과하다”고 당부했다.