윤석열표 ‘원가주택, 역세권 첫집주택’ 현실성 있나

[이데일리 신수정 기자] 국민의 힘 유력 대권주자인 윤석열 전 검찰총장이 첫 대선 공약으로 부동산 대책을 내놨다. 주택 공급 확대와 대출·규제 완화가 골자다. 윤 전 총장은 5년 동안 전국 250만호 이상, 수도권 130만호 이상의 신규 주택 공급을 목표로 제시했다.

[서울=뉴시스] 국회사진기자단 = 윤석열 국민의힘 대선 예비후보가 29일 서울 여의도 중앙당사에서 부동산 공약 발표를 하고 있다.

◇민간 주체 된 분양 공급정책

윤 전 총장의 부동산 공급정책은 민간주택 공급방식의 분양주택이 중심이 됐다. ‘청년원가주택’이 대표적이다. 청년을 중심으로 무주택 가구에 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 건설 원가로 공급한다는 정책이다. 분양가의 20%만 있으면 구입이 가능하고 나머지 80%는 장기 저리로 금융지원해 공급하겠다는 계획이다.

먼저 전문가들은 ‘건설 원가’의 기준을 명확히 할 필요가 있다고 지적했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “저렴한 주택을 공급한다고 원가주택을 꺼냈지만, 현재 택지비와 건축비 등으로 구성된 분양가 상한제와 별다를 바 없어 보인다”고 설명했다.

재원에 대한 부담도 클 수 있다는 지적도 있다. 심교언 건국대학교 교수는 “비용에 대한 부담을 추계로 하겠지만, 누가 얼마만큼 부담할 것인지에 대한 합의 과정이 필요하다”고 설명했다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “정부가 토지를 매수하고 건설사에 단순 도급을 통해 이를 공급하겠다는 것인데, 성공 가능성 여부는 예산을 어떻게 갖고 오느냐 달려있다”고 분석했다.

토지환매방식에 대한 낮은 선호도도 걸림돌이 될 수 있다는 분석도 나온다. 윤 전 총장은 원가주택에 투기 차단을 위한 토지환매부 방식을 명시했다. 거주 기간이 5년 이상이 되면 분양가격과 주택가격 상승분의 50~70%를 합한 가격에 국가에 팔도록 하겠다는 것이다.

주택의 공공성 강화를 주장하는 시민사회가 요구했던 환매조건부 방식을 수용한 건 의미있다는 평가가 나온다. 하지만 투기 차단에 실효성이 있겠냐는 의문과 함께 ‘내집 마련의 욕망’을 누르기 힘들다는 회의론도 있다.

권대중 교수는 “누구나 완전한 소유권을 원하는데, 토지환매방식을 통한 불완전한 내집마련에 대해 젊은층이 얼마만큼 호응할지 미지수”라며 “청년층을 위한 주택인 만큼 그들이 원하는 방식의 주택인지 고민해봐야 한다”고 설명했다.

윤 전 총장의 또 다른 공급대책인 ‘역세권 첫집주택’에 대해서는 현정부의 도심공공주택복합사업과 크게 다르지 않다는 평가다. 심교언 교수는 “가능하지만, 과거 박근혜 정부의 행복주택 추진 당시에도 기초지자체장과의 마찰이 문제가 돼 유야무야됐다”고 지적했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 “현재 정부가 추진 중인 도심공공주택 복합개발 역시 용적률을 높여 공급을 늘리는 방안과 비슷한 방식”이라며 “유휴부지에 공급하는 방안을 모색하고 있지만, 주민과의 갈등으로 큰 어려움을 겪고 있다”고 지적했다.

서진형 교수는 “역세권 개발 역시 용적률만 높여 고밀개발하는 것이 아니라 용적률을 높이고 건폐율을 낮춰 공원용지나 도로용지를 확보해 시민들에게 돌려주는 정책을 병행해야만 국민들을 설득할 수 있을 것”이라고 진단했다.

규제완화 골자지만 법개정 어려울수도

윤 전 총장은 규제완화 대책으로 임대차 3법의 단계적 개정을 공약으로 내놨다. (임대 기간을) 기존 2년으로 돌아가되, 시장 혼란을 줄이면서 임대 가격 상승이 되지 않도록 협조하는 분들에게 세제 혜택을 주는 방식이다.

이에 전문가들은 더불어민주당이 다수당을 차지고 하고 있는 이상 법안 개정은 힘들 것으로 분석하며 현실성이 떨어진다고 지적했다. 현재 다수당을 차지하고 있는 더불어민주당은 총 의석수(299석) 중 56%인 170석을 차지하고 있다.

고준석 교수는 “대통령에 당선되더라도 일방적으로 법안을 고치기 힘든 만큼 협치가 필요한데, 민주당이 동의해 줄지는 미지수”라며 “국민적 공감대와 이에 대한 대안이 필요할 것”이라고 설명했다.

청년층·신혼부부 등에 대해선 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 높이는 등 금융 규제 완화에 대해선 정책적 가능성이 있지만, 공급이 선행돼야 한다고 평가했다.

고준석 교수는 “앞서 김대중 정부 당시에도 주담대가 80%까지 완화됐었던 전례가 있었기 때문에 정책적으로 할 수 있는 조치”라면서도 “지금과 같이 공급이 부족한 상황에서 대출만 완화한다면 가격만 높아지는 상황이 벌어질 수 있어 상황에 맞는 정책이 필요하다”고 분석했다.