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이강재 부동산원스톱 대표는 3일 오후 부산국제금융센터(BIFC) 3층 캠코마루에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(WealthTour) 2017’에서 ‘8·2 부동산 정책을 통해 본 향후 부동산 시장의 전망과 투자 트랜드의 변화’란 주제의 강연을 통해 이같이 말했다.
이 대표에 따르면 오는 2030년 이전에는 주택의 수요·공급 불일치로 인한 투자가 발생하고 중개거리도 발생한다. 부동산 시장이 양적으로 증가하는 시기다. 하지만 2030년 이후 빈 집 제로(0)화가 이뤄지면서 주택의 수·급 불일치가 해소되면서 상품의 가치화에 따른 중개 방법을 모색해야 한다. 이 시기에는 질적 증가가 예상된다.
따라서 부동산의 수요와 공급 불일치로 인한 거래가 활발한 양적 성장이 있는 향후 10년간은 어느 지역이 좋고, 어느 종목이 좋은지를 찾아야 한다는 것이다. 그렇게 하려면 정부 정책을 잘 파악해서 시장 전망을 잘 해야 한다는 설명이다.
일본의 경우를 보면 이런 현상이 두드러지는데 동경 인근에 약 100만채의 빈 집이 있으며 일본 전체로는 약 1000만채의 빈 집이 있는 것으로 추정된다. 최근 일본은 경제상황이 개선되면서 집값이 상승하고 있다.
이상적인 투자는 1년 뒤 본인이 투자한 액수의 절반 이상이 남아 있어야 한다. 5000만원을 투자하면 1년 후 5000만원이 남아 1억원이 돼야 하고, 그로부터 일 년 후에는 2억원, 또 일 년 후에는 4억원, 이런 식으로 투자금액이 증가하는 것이 바람직하다. 가성비를 높이는 전략인데 매도 타이밍을 잘 잡아야 한다는 점이 숙제다.
그렇다면 앞으로 어떤 지역과 어떤 종목에 어떻게 투자를 하면 되는가.
우선 정부 제재가 있는 규제 지역이나 종목의 경우 일단 피하고 보는 것이 좋다. 이 대표는 향후 재개발·재건축 시장이 어려워질 것으로 예상했다. 따라서 정부 지원이 있는 지역과 사업, 종목에 관심을 가질 필요가 있다.
이 대표는 “수요·공급의 원칙을 따져 인구 수요 및 향후 개발 방향을 점검하고, 지원책이 나오면 신중한 분석을 통해 투자 실행 여부를 판단해야 한다”고 조언했다.
특히 빈집 및 소규모 정비 사업이 내년 2월부터 시행되는데, 전종목과 전지역을 대상으로 매도 타이밍을 파악한 후 결정되면 비로소 투자 타이밍을 찾아야 한다.
이 대표는 “부동산 투자의 3요소인 안전성, 환금성, 수익성을 잘 따져야 한다”면서 “가성비가 높은 지역과 종목을 찾아야 한다”고 강조했다. 그는 레버리지 효과를 통해서 수익을 극대화해야 한다고 거듭 강조했다.
