재초환·1기 신도시법 통과에도 부동산 시장 ‘대못’ 여전(종합)

[이데일리 박지애 오희나 김아름 신수정 기자] 정비사업 최대 걸림돌 중 하나로 꼽히던 재건축초과이익환수를 완화하는 법이 국토법안소위원회를 통과하며 규제 완화의 큰 문턱을 넘었지만 정비사업에 탄력이 붙을지는 지켜봐야 한다는 의견이 지배적이다. 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안은 이날도 법안소위 문턱을 넘지 못해 연내 통과가 사실상 불가능해지면서 청약시장은 물론 정비사업에까지 미칠 부정적인 영향을 간과할 수 없는 상황이다. 이와 함께 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)은 이날 법안소위를 통과하며 정비사업에 속도가 붙을 것이란 기대감이 커질 전망이다. 다만 전문가들은 정비사업 본연의 의미를 살리기 위해선 이들 도시의 자족기능부터 갖추는 것이 우선이란 의견이다.

◇실거주의무폐지법 통과 불발…시장 충격

29일 국토위 국토법안소위는 재건축초과이익환수에 대한 법률(재초환법) 개정안과 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법) 개정안을 여야 합의로 통과시켰지만 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안은 보류했다. 시장에선 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안의 보류로 혼란이 일고 있다.

실거주의무 규제는 부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 분양가상한제 적용 주택에 2년~5년까지 의무거주 규제가 적용된다. 국토부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구에 달한다. 당장 내달부터 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만 2032가구) 전매제한이 풀린다. 실거주의무폐지 법안이 처리되지 않으면 분양권을 되팔 순 있지만 실거주 의무 때문에 집을 팔 수도 전세를 놓을 수도 없다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처한다.

전문가들은 실제 주택법 개정안 보류 때문에 청약 시장에 미칠 영향이 적지 않으리라 보고 있다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “주택법 개정안이 통과되지 않으면 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 수 있다”며 “실거주의무가 폐지되지 않는다면 거래절벽 현상은 더욱 공고화할 것이다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석 연구위원은 “실거주는 분양권 전매 한 사람도 있고 내년 둔촌 주동 등 입주 가구 수가 많아 시장 참여자 사이에서 단기간 정책 급변으로 피해를 보기도 하고 혼란도 야기되고 있다”며 “실제 이 법 보류로 분양권 거래마저도 안 되고 있다. 청약 시장 미분양 시장이 실수요자가 쉽게 접근할 수 있는 시장인데 이 시기에 실수요자가 내 집을 마련할 수 있도록 해야 한다”고 지적했다.

다만 일부 전문가들은 실거주 문제는 사실 소수 투자자의 이슈이므로 실거주 목적의 다수 수요자에겐 큰 걸림돌이 아닐 수 있다고 했다. 송승현 도시와 경제 대표는 “실거주 의무 통과 안 돼도 투자자들에겐 자금 사정 압박이 있지만 부동산 시장 전반적으로 큰 문제는 아니다”며 “청약자 모두 다 전세를 놓는 것은 아닐 것이고 법안 통과로 특정 단지만 거론되는 것도 문제다. 서울의 청약경쟁률이 전반적으로 오르는 상황에서 실거주 의무 여부만으로 청약경쟁률이 크게 줄지는 않을 것이다”고 분석했다.

◇재초환·1기 신도시법 통과에도 급진적 시장반응 ‘글쎄’

재초환법도 환수 조건이 완화된 것 자체는 시장에 호재로 작용하긴 하겠지만 워낙 공사비가 올라 분담금이 가파르게 상승한 만큼 폐지되지 않는 이상 실제 시장에서 직접적인 반응이 올지는 미지수다. 1기 신도시 특별법 역시 통과 자체는 정비 사업이 속도를 내는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이지만 베드타운 기능만 주로 수행하던 1기 신도시에 대한 자족기능을 함께 강구하지 않는 이상 불필요한 공급만 늘리는 것 아니냐는 우려도 적지 않다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “노후도시 이슈는 1기 신도시에는 호재요인이므로 시범정비구역 지정 시점부터 가격에 영향을 미칠 가능성이 크다”며 “재초환는 직접적인 조합원 부담감소 요인이므로 줄어드는 만큼 가치가 올라간다 볼 수 있다”고 분석했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “두 법 모두 통과된 것 자체는 나쁜 것은 아니지만 이 때문에 시장에 급진적인 반응이 오진 않을 것”이라며 “특히 베드타운 기능을 하는 1기 신도시들은 자족기능을 함께 갖춰가지 않으면 정비 사업의 큰 의미가 없을 것이다”고 말했다.

29일 국회와 국토교통부에 따르면 국회 국토교통위원회는 오는 30일 법안심사소위원회를 열어 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수 부담금 완화 방안 관련 법안을 심의했다. 사진은 이날 재건축 추진이 진행되고 있는 서울시 목동4단지를 비롯한 목동신시가지 아파트 전경. (사진=연합뉴스)