"4분기 상업용부동산 거래 가뭄 예상…한은 금리인상 가능성 여전"

[이데일리 김성수 기자]글로벌 종합부동산 서비스업체 쿠시먼앤드웨이크필드는 오는 4분기 상업용부동산 시장에 ‘거래 가뭄’이 발생할 것으로 예상한다고 13일 밝혔다. 한국은행의 추가 금리인상 가능성에 투자심리가 위축돼서다.

국내 오피스 투자 규모 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

한국은행은 연말까지 통화정책방향 결정회의가 1번 남았는데, 추가 금리인상 가능성이 여전히 있다.

미국 연방준비제도(연준)는 지난 9월 3번 연속 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행했다. 이에 따라 역사상 4번째로 한미 기준금리 역전 현상이 발생했다.

시장에서는 연이은 금리 상승으로 매각 철회가 증가하고 있다. 예컨대 올해 최대 규모의 거래가 될 것으로 예상됐던 여의도 국제금융센터(IFC) 매각 협상이 지난 3분기 결렬됐다.

미래에셋자산운용은 우선협상대상자 선정 직후 IFC 인수를 위한 리츠 영업인가를 신청했지만, 우선협상 기간 내 인가받지 못했다.

그 후 미래에셋은 IFC 인수를 위해 여러 노력을 했음에도, 최종적으로 매도자인 브룩필드와의 합의에 이르지 못한 것으로 알려졌다.

정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 차장은 “시장에서는 연이은 금리 상승으로 매각 철회가 증가하고 있다”며 “올 4분기에 딜 클로징(거래종결)될 매물이 많지 않아 시장이 비교적 조용할 것”이라고 내다봤다.

신한투자증권빌딩, 6395억에 팔려…‘3분기 최대 거래’ 기록

지난 3분기 서울 및 분당권역 오피스 빌딩 거래 규모는 2조3000억원으로 집계됐다. 이는 전년 동기대비 31% 감소한 수치다.

다만 올해 3분기 누적 기준 거래 금액은 9조2000억원으로 작년보다 증가했다.

지난 3분기에는 거래가 총 6건 있었고, 강남권역(GBD)을 제외한 모든 권역에서 거래가 이뤄졌다.

지난 3분기 오피스 거래 사례 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

가장 규모가 큰 딜은 여의도권역(YBD)에 속한 신한투자증권(구 신한금융투자) 빌딩으로 신한투자증권이 이지스자산운용에 6395억원에 매각했다. 3.3㎡단가는 3024만원으로 작년 오투빌딩이 기록한 권역 내 최고가보다 평당 500만원 이상 높은 수준이다.

중심권역(CBD)에서는 종로플레이스가 3333억원에 캐피탈랜드에서 삼성화재로 손바뀜이 일어났다. 수익증권 거래를 통한 거래로 알려졌다.

또한 코람코자산신탁이 보유한 서울시티타워는 지난 3분기 약 4900억원에 이지스자산운용에 팔렸다.

서울시티타워는 당초 선정 된 우선협상대상자가 매입을 철회하면서 어려움을 겪었다. 하지만 이후 우협으로 선정된 이지스자산운용이 외국계 자산운용사와 함께 3.3㎡당 2700만원 수준의 가격을 제시해 거래를 마무리했다.

기타 권역에서는 KB자산운용이 이레빌딩을 교보자산신탁에 3075억원에 매각했다. 시장 상황이 어렵지만 이레빌딩이 공실률이 낮고 입지가 비교적 우수해 거래 종결(딜 클로징)이 가능했다는 분석이다.

또한 교정공제회는 코스모타워를 1120억원에 키움자산운용으로부터 매입 완료했다. 전액 현금으로 매수한 것으로 알려졌다.

분당권역(BBD)에서는 만도글로벌R&D센터가 거래됐다. 한라운용리츠가 한라홀딩스로부터 4000억원에 매입했다.

정 차장은 “지난 3분기 거래된 자산의 대부분은 밸류애드 목적의 자산으로 3% 초반의 캡레이트(Cap Rate)를 보였다”며 “이레빌딩처럼 안정적인 임차인을 보유한 코어 자산의 경우 캡레이트가 상승하고 있다”고 말했다.