[박근혜정부 2주년] 전셋값 급등에 주거비부담 늘었다

[이데일리 정수영 기자] 박근혜 정부가 출범한지 만 2년이 지난 현재 부동산시장은 그 이전과 비교해 변화의 양상이 나타나고 있다. 지난해 주택 매매 거래량은 8년만에 사상 최다치인 100만건을 돌파했고, 아파트값도 3년만에 상승반전에 성공했다.

하지만 이를 부동산시장 살리기에 올인해 온 정부의 정책 목표가 성공한 결과라고 보기는 다소 힘들다는 평가다. 현 정부 부동산 정책에 따른 움직임 보다 전셋값 급등에 퇴로를 차단 당한 수요자들이 차선책으로 택한 매매 거래량이 더 많기 때문이다.

더구나 전셋값 상승세를 막기에 정책은 여전히 역부족이다. 정부의 저금리 기조 장기화로 전세의 월세전환이 가속화되고 있다. 그러나 월세의 주거비부담이 커 공급자와 달리 수요자의 이동속도는 여전히 느린 게 현실이다. 전문가들은 박근혜 정부의 부동산 정책 성패는 전·월세 등 임대차시장 안정화 여부가 가를 것으로 판단하고 있다.

◇박근혜정부 부동산대책 13번 발표

박근혜 정부 들어 발표된 크고 작은 부동산대책은 총 13회다. 그러나 대부분이 단기효과에 그쳤다. 현 정부 출범 후 처음 나온 2013년 4·1대책은 연말까지 구입하는 일부 주택에 한해 취득세, 양도세 면제를 주는 한시적인 혜택이어서 효과도 일시적이라는 지적이 나왔다. 실제로 그해 6월까지 취득한 주택에 한해 취득세율을 인하해주면서 7월 거래절벽 현상이 나타났다. 전국 아파트 매매거래량이 2013년 6월 9만4647가구에서 7월 2만5079가구로 뚝 떨어졌다.

정부는 이 같은 부작용을 줄이기 위해 그 해 8·28 대책을 통해 2~4%인 취득세율을 1~3%로 영구인하했다. 또 1%대 초저금리로 주택대출을 받을 수 있는 공유형모기지 상품을 내놔 실수요자들의 내집마련을 유도했다. 하지만 집값은 좀처럼 살아나지 않았다. 부동산114 조사에 따르면 2013년 전국 아파트 전체 변동률은 0.11% 떨어진 것으로 나타났다. 서울의 경우 1.85%나 내렸다.

특히 지난해 초 발표한 2·26 임대차시장 선진화 방안은 임대주택에 소득세를 부과하겠다고 밝히면서 되살아날 조짐을 보이던 시장에 찬물을 끼얹는 격이 됐다. 서울의 경우 과세방안 발표 이후인 지난해 2분기 아파트 변동률이 0.02% 떨어졌다. 2개월 연속 상승하던 흐름이 다시 하락으로 돌아선 것이다.

이를 만회하기 위해 정부는 7·24 하반기 경제정책 방향에서 주택담보대출 규제인 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출인정비율)를 완화했다. 9·1 대책에서는 재건축 연한규제를 40년에서 30년으로 완화하면서 시장에 투자수요까지 살아나는 듯했다. 하지만 주택거래량은 9월과 10월 두달동안 월 6만~7만 건 이상으로 증가하다 11월 다시 감소했다.

◇전셋값 상승·바닥인식에 집값 소폭 상승

<자료 부동산114>

박근혜 정부 들어 전셋값도 쉽게 떨어지지 않았다. 2013년에는 전국 아파트 전세가격 변동률은 12.16%로 2012년 3.46% 상승률의 3배 정도 높았다. 서울의 경우 이명박 정부 마지막해인 2012년 전세가 변동률이 2.23%였지만 2013년에는 12.5% 상승했다. 약 6배 정도 높아진 것이다.

지난해는 그나마 진정된 국면에 들어섰다. 전국 평균 전세가 변동률은 6.99%, 서울은 7.02% 상승했다. 하지만 전세의 월세전환 임대주택이 늘면서 주거비부담은 갈수록 커지고 있다. 서울시가 발표한 ‘서울시민 주거 실태’ 조사에 따르면 전세에서 월세로 전환할 경우 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 평균 13.6%에서 32.4%로 2배 이상 오르는 것으로 나타났다. 전세 자체의 부담도 커지고 있다. 현대경제연구원이 내놓은 ‘우리나라 중산층 삶의 질 변화’ 보고서에 따르면 중산층 전세보증금 증가율은 연평균 11.8%로 평균 상승률을 웃돈다.

박근혜 정부 들어 그나마 지난해 아파트 매매가가 전국 평균 2.97%, 서울 2.31% 각각 올라 3년만에 상승반전에 성공했다. 이는 정부 정책 때문이라기 보다 실수요자들이 전세에서 매매로 움직였기 때문이란 분석이 나온다. 투자수요의 움직임은 많지 않은 반면 전셋값 급등에 부담을 느낀 수요자들이 매매로 돌아선 영향이 크다. 거래량이 급증했는데도 집값 상승폭이 3%가 채 안되는 것은 이에 대한 방증이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울을 포함한 일부 지역의 전셋값 앙등이 중소형 위주로 매매에 나서는 실수요자들을 자극하고 있다”고 설명했다. 함 센터장은“다만 작년 말 민간택지 분양가상한제 탄력운영, 재건축 초과이익환수제 유예같은 부동산 3법이 통과되면서 집값이 더 떨어지지는 않을 것이라는 기대 심리가 작용하고 있다”고 말했다.

앞으로의 관건은 임대차 시장 안정화 성공 여부다. 송인호 KDI(한국개발연구원) 부연구위원은 “정부가 월세전환에 따른 임차인들의 주거비부담을 어느 정도 덜어줘 안정화시키느냐가 정부의 부동산정책 성패를 좌우할 것”이라며 “월세 세액공제율 추가 완화 등 대책이 필요하다”고 강조했다.