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조윤호 DB금융투자 연구원은 이날 보고서에서 “정부가 수요 억제 기조를 완화하긴 어렵겠지만 서울을 위시한 수도권을 중심으로 공급량을 늘리기 위한 노력을 병행하기 시작했다”며 “대형건설사와 수도권에서 대규모 택지 개발을 추진 중인 중견건설사 입장에선 불리하지 않은 환경이 조성되고 있다”고 밝혔다.
정부는 17곳, 3만5000호를 포함해 2025년까지 서울과 수도권에 35만호의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 도시 규제를 완화해 상업 및 준주거지역에 주거용 시설을 추가 공급하고 개발사업 기부채납에 임대주택 등을 포함할 방침이다. 서울시 내 그린벨트 해제는 대책에 포함되지 않았으나 김현미 국토교통부 장관은 불가피한 경우 정부 직권으로 그린벨트를 해제할 수 있음을 언급했다.
이에 대해 조 연구원은 “기존 수요 억제 일변도에서 주택 공급 확대를 병행하려는 부동산 정책 기조의 변화가 눈에 띈다”며 “작년 11월 주거복지로드맵에서 5년간 공공주택 공급 목표가 100만호였는데 이번 대책에서 추가로 30만호를 공급하겠단 의지를 표명했다”고 밝혔다. 이어 “서울, 수도권에만 30만호 공급을 계획한 것은 서울, 수도권 부동산 가격 상승 원인에는 투기 수요에도 있겠지만 공급 부족에도 있음을 자인한 것으로 판단된다”며 “현 정부 주택공급 계획에 포함되지 않았던 신도시 개발이 이번 주택공급 확대 방안이 포함돼 있는 것은 주목할 만하다”고 말했다.
다만 조 연구원은 “이번 공급 확대로 인해 가격이 안정될 만한 수준의 공급량은 아니다”며 “서울시 내 용적률 상향 조정이 없다면 노후 대단지아파트 재건축 및 리모델링, 소규모 정비사업 등이 동반돼야 안정된 공급량을 확보할 수 이쓸 전망”이라고 설명했다. 즉, 서울 아파트 가격을 안정시킬 수 있는 대책이 아니란 설명이다. 하지만 정부가 서울을 포함해 수도권 내 꾸준히 주택을 공급할 것이란 시그널을 줌으로써 주택수요 층이 급하게 움직일 필요가 없음을 보여주려는 정책으로 판단된다고 설명했다.
한편 추석 전까지 전국 분양 물량은 22만7000세대로 전년 분양물량의 69.5%에 불과하다. 3분기들어 부동산 규제 발표가 확실시되면서 분양가, 대출 등의 문제로 분양 시점이 늦춰진 곳이 많아진 영향이다. 조 연구원은 “3분기 분양 물량은 예정 물량 포함해 6만5000세대인데 작년 동기보다 26.5% 감소한 것”이라며 “분양 예정물량도 52만세대에서 48만8000세대로 감소했는데 이중 분양 시점이 확정된 세대 수는 36만2000세대”라고 말했다. 아직 분양 시점이 확정되지 않은 곳은 2019년으로 이월될 가능성이 높다. 이에 따라 올해 분양세대수는 36만세대로 전년보다 10.8% 증가할 것으로 보인다.
조 연구원은 “서울의 경우 3분기까지 8400세대(멸실주택을 제외한 일반분양)가 공급됐는데 2013년 이후 1만3000세대~1만8000세대 수준에서 공급됐다”며 “대단지 아파트 재건축 없이 서울 시내 주택 공급이 충분할 수 없음을 보여준다”고 말했다.
