부침 거듭한 용산국제업무지구, '신 용산시대' 개막 예고(종합)

[이데일리 이성기 신수정 기자] 오세훈 시장이 26일 공개한 `용산국제업무지구 프로젝트`는 `단군 이래 최대 개발 프로젝트`로 통한다. 지난 2005년 철도청이 한국철도공사(코레일)로 전환하면서 발생한 부채를 해결하기 위해 용산 정비창 부지를 개발, 상환하기로 한 `철도 경영 정상화 종합대책`이 첫 시발점이다. 약 50만㎡에 이르는 해당 사업구역은 여의도 공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모다. 코레일이 전체 부지의 72%를, 국토부(23%)와 한전 등(5%)이 나머지를 소유하고 있다.

단군 이래 최대→좌초→주택 공급…정권 따라 부침

민선 4기 재임 당시 오 시장은 역점 사업으로 `한강 르네상스 마스터플랜`을 추진했다. 용산 정비창 부지와 서부 이촌동 일대를 합쳐 56만 6000㎡를 관광·정보기술(IT)·문화·금융을 아우르는 `동북아 최대 비즈니스 허브`로 키운다는 구상이 포함됐다.

용산국제업무지구 조성 조감도(사진=서울시)

하지만 금융위기 여파로 2013년 3월 시행사인 `드림허브`가 부도를 맞으면서 사업은 좌초됐다. 고 박원순 전 서울시장은 재임 시절 `개발`이 아닌 `도시 재생`에 역점을 두면서 사업은 사실상 수면 아래로 가라앉게 됐다. 문재인 정부 시절인 2020년에는 용산국제업무지구 핵심 부지인 용산 정비창 부지에 1만 가구의 주택을 공급하는 계획을 발표했다. 그러다 지난해 4·7 보궐선거를 통해 오 시장이 재입성하면서 상황이 변했다. 오 시장은 당선 이후 `제2의 한강 르네상스` 추진을 예고하며 용산국제업무지구 재추진 의사를 밝혔고 오 시장과 같은 당인 윤석열 정부의 출범으로 사업 재추진에 `청신호`가 켜졌다

`비욘드 조닝` 적용한 `초고층 복합 단지`로 탈바꿈

이날 오 시장이 내놓은 청사진에는 용산국제업무지구를 △24시간 다양한 활동이 가능한 `융복합 국제도시` △쾌적한 생활 환경의 `녹지생태도시` △사통팔달의 3차원 `입체교통도시` △첨단 기술 혁신의 전진기지 `스마트 도시`로 조성해 나갈 계획이다. 이를 위해 기능·용도 경계가 없는 도시, 어디서나 접근 가능한 방사형 녹지 체계, 순환형 도로 체계 등을 구축할 방침이다.

우선 해당 구역을 최초의 `입지규제최소구역`으로 지정, 법적 상한 용적률을 1500% 이상으로 높여줄 예정이다. 고밀 개발을 통해 초고층 건물이 들어설 수 있도록 하면서 전체 부지의 70% 이상은 업무·상업 등 비 주거 용도로 채울 계획이다. 입지규제최소구역은 주거·상업·업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 용도 지역 등에 따른 입지 규제를 적용받지 않고 건축물 허용 용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제 특례에 해당한다.

시는 부지 전체를 여러 획지로 나눠 국제업무·업무복합·주거복합·문화복합 등 `다용도 복합개발`을 허용해 줄 방침이다. 연초 `2040 서울도시기본계획(안)`에서 제시한 `비욘드 조닝`(Beyond Zoning) 개념을 처음 적용한다. 주거용, 공업용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존 `용도 지역제`를 전면 개편해 복합적 기능 배치가 가능하게 마련한 새로운 용도 지역 체계다.

시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커 부지 착공 등을 목표로 사업을 속도감 있게 추진하기로 했다. 앞으로 용산국제업무지구를 중심으로 여의도 금융 중심지(금융)와 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 `삼각편대`로 삼아 도시 경쟁력을 견인한다는 방침이다.

용산국제업무지구 밑그림이 공개되면서 부동산 시장에도 상당한 영향을 미칠 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “입지규제최소규역 지정을 통해 고밀 개발이 이뤄지면 그만큼 공간 효율성과 수익성 등이 늘어난다”며 “업무 지구 계획을 단기에 현실화하는 것은 아니므로 지역 가치에 반영하는 것도 그에 맞춰서 더해질 것이다”고 말했다.

정보현 NH WM마스터즈 전문위원은 “강남 중심의 성장축이 용산으로의 이동이 예상된다. 개발 기대감으로 용산 일대 한강변, 주변 지역의 부동산 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다”며 “단기 영향보다는 꾸준한 재료로 인접한 마포, 여의도, 흑석 등도 간접적인 영향을 받을 것으로 보인다”고 내다봤다.