‘재초환 완화’ 공공재건축 인센티브…‘강남 아파트’ 반응할까

[이데일리 황현규 기자] 정부가 공공재건축 사업에 추가 인센티브를 내놓을 것으로 예상되면서 재건축 단지에 대한 기대감이 높아지고 있다. 특히 정부가 재건축 초과이익환수제 완화를 검토하는 것으로 알려지면서 강남권 아파트까지 공공재건축에 참여할지 관심이 쏠린다. ‘공포 수준’의 환수금을 줄여주는 확실한 당근책이기 때문이다. 다만 일각에서는 민간 재건축보다 높은 임대비율 탓에 공공재건축에 대한 강남 아파트 주민들의 호응이 제한적일 수 있단 분석도 나온다.

서울 대치동 은마 아파트 정문 모습(사진=연합뉴스 제공)

‘억’소리 나는 재건축초과이익환수금 완화…“일부 사업지 호응 있을 듯”

19일 관계기관에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 공공재건축에 대한 재건축초과이익환수제 완화 등의 추가 인센티브를 검토 중이다. 공공재건축은 정부가 재건축 사업의 시행사로 참여하는 사업으로 지난해 5·6대책 당시 나온 주택공급 방안 중 하나다. 용적률 상향과 용도지역 변경, 인허가 간소화 등의 인센티브를 줘 재건축 사업의 사업성을 높이면서 주택 공급을 활성화하겠단 전략으로 나온 대책이다.

그러나 정부가 대책이 발표된 지 1년이 지난 뒤에야 추가 인센티브를 꺼내든 이유는 공공재건축 사업의 호응이 예상보다 저조해서다. 실제 지난 4월 정부는 공공재건축 시범사업단지 5곳을 지정한 이후 아직까지 추가 사업지를 내놓지 못하고 있다.

심지어 강남권 단지는 전혀 없다. 시범사업지는 △영등포구 신길13구역 △중랑구 망우1구역 △용산구 강변 강서 △광진구 중곡아파트 △관악구 미성건영 아파트(민간재건축으로 선회)다.

다만 재건축초과이익환수제 완화 등이 현실화될 시 강남권 아파트의 공공재건축 참여가 시작될 수 있단 분석이 나온다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 특히 인근 시세와 분양가가 높을수록 사업성이 높아지고, 그에 따라 환수금도 커질 수 밖에 없는 구조다. 결국 높은 사업성을 자랑하는 강남권 아파트의 환수금은 천문학적이라는 게 업계의 설명이다.

(사진=뉴시스 제공)

실제 강남권 재건축 단지들에서는 재건축초과이익환수금은 ‘공포’ 수준이다. 앞서 지난해 재건축초과이익환수금 통보를 받은 반포주공1단지 3주구의 경우, 조합원 1인당 4억 200만원의 환수금을 통보받았다. 이 때문에 재건축 단지 사이에서는 재초환을 두고 작은 불협화음도 있어 왔다. 반포1·2·4주구는 사업 진행 지연으로 추가 부담금이 늘어난다는 이유로 지난해 조합장 해임안이 조합 총회에 오르기도 했다. 해당 아파트의 초과이익환수금은 반포 3주구보다 많을 것으로 예상된다.

송승현 도시와 경제 대표는 “재건축 연한을 채웠지만 재초환 금액이 부담스러워 리모델링으로 선회하려했던 일부 강남권 구축 아파트들의 호응이 커질 수 있다”고 내다봤다.

은마 등 알짜 사업지도 참여?…임대 비율이 관건

다만 여전히 임대 아파트 비율이 높아지는 공공재건축 구조 상 호응의 한계가 있을 수 있단 지적도 나온다. 서초구 B 재건축 아파트 조합 관계자는 “강남권 아파트 주민들은 재초환 뿐만 아니라 임대 아파트 비율에도 예민하다”며 “임대아파트 수가 늘어난다면 주민들은 재초환이 면제된다 해도 크게 동의하지 않을 것”이라고 전망했다.

공공재건축은 용도지역상향과 함께 용적률 인센티브 등의 인센티브가 부여되는 대신 늘어난 가구수의 50~70%를 공공분양이나 공공임대 주택으로 기부채납해야 한다. 일반분양까지 늘어나면서 사업성이 개선되지만, 그만큼 공공임대아파트가 늘어날 수 있다.

실제 지난해 강남 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지와 대치은마아파트는 공공재건축 사전 컨설팅 단지로 지정됐으나, 주민들의 반발로 백지화된 바 있다. 기부채납에 따른 임대 아파트 비율이 늘어날 수 있다는 주민 우려 때문이다. 은마아파트의 한 주민은 “은마 내에서는 사업성이 떨어지더라도 1대1 재건축을 하자는 목소리도 나올 정도다. 그만큼 임대 물량에 대해 예민한 상황”이라고 했다.

부동산 전문 김예림 변호사도 “강남권 아파트들의 가장 큰 목표는 민간 재건축”이라며 “민간 재건축의 사업성과 브랜드 가치 등을 상회할 정도의 인센티브라면 공공재건축도 고려해보겠지만, 이를 충족하지 못할 가능성이 높아 보인다”고 말했다.