"안그래도 속상한 마이너스 피"…세금은 어떻게 되나요?[복덕방기자들]

[이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 침체 흐름을 이어가면서 아파트나 오피스텔 분양권과 입주권 등엔 ‘마이너스 프리미엄(P)’이 붙는 사례가 나타나고 있다.



이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 24일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 최근 부동산 시장 이슈로 떠오른 마이너스 피, 경매에 관한 내용을 다뤘다.

먼저 두 가지 사례를 통해 마이너스 피와 관련해 어떤 세금이 발생 할 수 있는지 알아봤다. 첫 번째 사연은 마이너스피 분양권과 관련한 내용이다. A씨는 “아버지 명의의 아파트 1채를 소유하고 있는 상태에서 2021년 1월 아버지와 어머니 공동명의로 프리미엄 2000만원을 주고 분양권 1개를 취득했는데 현재 3000만원의 계약금을 납부했고, 중도금은 전부 대출을 실행해 1억 8000만원 가량 지불한 상태”라면서 “그런데 최근에 거래가 되지 않아 마이너스 프리미엄 1000만원이 생긴 상태라 세대 분리된 무주택자 아들인 저어게 증여하려고 하는데 어떤 세금이 발생하게 되는지 궁금하다”고 질문했다.

일반적으로 분양권을 증여하는 경우엔 상속세 및 증여세법에 따라 현재까지 불입한 금액에 프리미엄을 합한 금액으로 평가하게 된다. 여기서 프리미엄은 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는데, 최근 유사한 거래가 있었다면 그 거래를 기준으로 산정하면 되지만 없다면 감정평가의 방법을 활용해야 한다.

이에 대해 이지민 세무사는 “분양권에 마이너스 프리미엄 1000만원이 산정되었다고 봤을 때 중도금대출 1억8000만원을 승계하는 ‘부담부증여’를 한다면 2억원에 채무 1억8000만원을 차감한 2000만원에 대해서는 증여세가, 채무 1억8000만원에 대해서는 양도소득세가 발생하게 된다”고 말했다.

이어 이 세무사는 “채무를 차감한 2000만원에 대해서는 과거 자녀가 증여받은 적이 없다면 5000만원까지는 공제가 되므로 증여세가 발생하지 않을 것이며, 평가액과 취득가액 차익에서 채무비율에 해당하는 만큼은 양도소득세로 과세가 될 것인데, 프리미엄 2000만원 주고 산 분양권이 현재 마이너스프리미엄 1000만원 되었기 때문에 오히려 손실이 발생해 양도소득세도 발생하지 않게되는 것”이라고 덧붙여 설명했다.



마이너스 피 관련 두 번째 사례는 오피스텔 관련 사연이다. B씨는 “분양가 2억5000만원인 소형 원룸 오피스텔을 투자 목적으로 사려 하는데, 마이너스피가 현재 분양가 대비 1000만원 가량 나는 상황”이라면서 얼마의 세금이 발생하는지 물었다.

이 세무사는 “분양권을 자체를 취득할 때 발생하는 세금은 없다”면서 “그 분양권에 의해 오피스텔이 완공되면 분양가 2억 5000만원에 마이너스 프리미엄 1000만원을 차감한 2억4000만원에 4.6% 만큼의 취득세, 1100만원 정도가 발생한다”고 했다.