"사업성 없네…" 현대건설, 이마트 가양점 '오피스텔 개발' 취소

[이데일리 김성수 기자]현대건설이 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지에 오피스텔 등 복합시설을 개발하려던 사업계획을 취소했다. 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어들어 사업성이 당초 계획보다 낮아서다.

이 사업은 이스턴투자개발, 현대건설, 코람코자산운용, 신한자산신탁이 손잡고 진행하고 있다. 시공사 현대건설은 사업성 재검을 위해 개발계획을 새롭게 검토하고 있으며 인허가도 다시 진행할 예정이다.

이마트 가양점에 오는 9월 23일 폐점을 알리는 현수막이 붙어있다.(사진=남궁민관 기자)

◇ 분양경기 침체…오피스텔 등 복합시설 개발 취하

9일 건설업계 및 강서구청에 따르면 현대건설은 서울 강서구 ‘이마트 가양점’을 허물고 오피스텔 등 복합시설을 개발하기 위해 강서구청에 제출했던 건축심의 신청건을 지난 3월 취하했다.

현대건설은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지하 5층~지상 28층 규모의 주거용 오피스텔 503실 및 판매시설, 근린생활시설을 신축 및 분양할 계획이었다. 당초 일정은 내년 4월 착공 및 분양을 시작해서 오는 2028년 3월 준공하는 것이었다.

이를 위해 현대건설 컨소시엄은 지난 2021년 5월 이마트로부터 이마트 가양점 토지 및 지상 건물을 6820억원에 매입했다. 이마트가 해당 토지 및 건물을 매각한 후 12개월간 임차 운영하며, 향후 현대건설 컨소시엄이 신축할 건물 중 일부를 분양받아 재입점하는 조건부 거래다.

작년 9월 23일 영업을 종료했고, 지난 4월쯤 철거를 시작한 것으로 전해졌다. 하지만 작년부터 급격한 금리인상 및 부동산 경기 침체로 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 줄어들면서 애초 현대건설이 예상했던 사업성이 안 나오게 됐다.

현대건설은 사업성 재검토를 위해 개발계획을 새롭게 검토하고 있으며 인허가도 다시 진행할 예정이다. 인허가를 받으려면 교통영향평가부터 다시 받아야 하며 그 다음에는 환경영향평가, 서울시 건축위원회 심의, 건축허가 신청 순으로 진행해야 한다.

교통영향평가 제도는 해당 사업 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 이와 관련한 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.

환경영향평가는 특정 사업이 환경에 미칠 각종 부정적 영향을 제거하거나 최소화하기 위해 사전에 환경영향을 분석해서 검토하는 작업이다.

건축심의는 건축허가를 신청하기 전 서울시 건축위원회가 건축계획에 대해 도시계획 측면, 도시경관, 조경 및 건축물 배치, 동선 등 전반에 대해 합리성과 타당성 등을 검토·심의하는 것을 말한다.

‘버밀리언 남산’ 오피스텔 (자료=버밀리언 남산 홈페이지)

실제로 다른 오피스텔 사업장에서도 기존 계획을 취소하고 오피스로 설계변경한 사례가 있다. 앞서 시행사 남산피에프브이(PFV)는 서울 중구 충무로2가 53-2번지 일대 계획했던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경하는 것을 구청에서 허가받았다.

애초 입주 계획은 내년 4월이었는데, 작년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그칠 정도로 미분양 상태가 이어졌기 때문이다. 남산PFV는 기존 수분양자에게 분양대금을 환불해줬다. 다만 현대건설이 이마트 가양점 부지에 대한 개발계획을 오피스로 바꿀지는 미정이다.

◇ 이스턴·현대건설·코람코·신한자산신탁 ‘컨소시엄’

이마트 가양점 개발사업의 주체는 케이스퀘어그랜드강서PFV(구 하나대체투자그랜드강서PFV)다. 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높고 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 케이씨인베스트(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지난 1분기 말 기준 지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다. 제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다.

또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다. △제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △ 제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

(자료=감사보고서)

현대건설은 케이스퀘어그랜드강서PFV에 지난 1분기 말 기준 8650억원 한도의 차입금 지급보증을 하고 있다. 지난 1분기 말 기준 실행금액은 7960억원이다.

케이스퀘어그랜드강서PFV의 단기차입금은 작년 말 기준 4340억원, 장기차입금은 999억6744만원에 이른다.

또한 특수목적회사(SPC) 타이거즈제오차(1000억원), 케이비에스에프제일차(740억원), 더퍼스트지엠제이십일차(620억원), 비욘드가양제일차(2300억원) 등이 유동화증권을 발행한 상태다.

모두 현대건설이 연대보증을 서고 있다. 이들 유동화증권의 기초자산은 각 SPC가 케이스퀘어그랜드강서PFV에 실행한 PF대출금이다.

타이거즈제오차의 경우 기초자산인 PF대출의 만기일이 각각 다르게 설정돼 있다. △원금 100억원(트랜치C) 오는 7월 13일 △원금 100억원(트랜치B) 오는 10월 13일 △원금 800억원(트랜치A) 내년 1월 12일 순이다.

각 SPC별 유동화 거래의 주관사는 △타이거즈제오차(우리종합금융) △케이비에스에프제일차(KB증권) △더퍼스트지엠제이십일차(키움증권) △비욘드가양제일차(한국투자증권)다.

(자료=금융투자업계)