"내년에도 서울 집값은 오른다"

서울 남산N타워에서 바라본 서울 시내 전경(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] “서울은 7월 기준으로 지난해 9·13 대책 이전 수준의 아파트 가격을 회복했다. 내년 전국의 집값은 내림세를 보이겠지만 서울의 집값은 강보합세를 유지할 가능성이 높다.”

글로벌 경기 부진과 미·중 무역분쟁, 한·일 통상마찰과 민간택지 분양가상한제 등 여러 가지 경제환경과 정책적 변수 속에서도 서울 집값은 떨어지지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 장기화하고 있는 저금리 기조가 수요자들의 매매수요를 자극해 부동산 시장 변동성에 영향을 미칠 것이라는 분석이다.

한국건설산업연구원은 5일 개최한 ‘2020년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 내년 전국 주택 매매가격은 0.8% 하락할 것으로 에상했다. 수도권 0.3%, 지방 1.2% 각각 떨어진다고 봤다. 하지만 서울은 예외다.

김성환 건산연 부연구위원은 “2020년은 거시경제와 주택시장이 치열한 눈치싸움을 벌이는 한 해가 될 것”이라며 “대내외적인 변수 속에서 안전자산에 대한 선호도가 높아져 서울의 집값이 하락할 가능성은 낮다”고 말했다.

한국감정원의 아파트 실거래가 지수에 따르면 지난해 9·13 대책 이후 서울의 아파트 실거래가 지수는 5.29% 하락했다가 올 상반기 반등세로 돌아선 뒤 7월까지 6.13% 올랐다. 하락분을 모두 만회한 뒤 오름세를 이어가고 있다. 정부가 민간택지 분양가상한제를 부활시켜 서울의 아파트 값을 잡기 위해 총력을 기울이고 있지만 저금리 기조에 유동자금 증가, 공급감소 우려에 따른 수요 증가로 좀처럼 집값이 잡히지 않고 있다.

김 부연구위원은 “서울로 들어오고 싶은 기본적인 수요에 기본적인 수요 외에도 서울 내에서 신축 아파트로 갈아타기 하려는 수요가 잠재해 있는 반면 공급은 늘어나지 않고 있다”며 “수도권에서 서울의 주택 매매비중이 40% 가까운 상황이다 보니 서울은 집값이 상승세를 유지해도 인천과 경기권의 집값이 하락세가 커서 종합해보면 0.3% 정도 떨어질 것으로 보인다”고 강조했다.

국토부 등에 따르면 지난해 기준 서울 내 경과연수 5년 내 신축 아파트는 전체 아파트의 10.4% 수준이지만 현재 아파트 인허가 추세로 볼 때 2022년에는 신축 아파트의 비율이 6.2% 수준으로 낮아진다. 결국 서울은 아파트 수요가 많다는 것을 감안 할 때 수요와 공급의 미스 매치가 생길 가능성이 크고 이런 상황이 내년에도 서울의 집값을 유지하고 우상향으로 이끈다는 게 김 부연구위원의 설명이다.

반면 지방의 집값은 올해에 이어 계속 하락할 가능성이 크다. 서울과 지방의 주택 매매추세는 지난 2015년을 기점으로 동조화 현상이 사라지고 개별 지역의 재조업 경기에 따른 이질화 현상이 심화되고 있다. 김 부연구위원은 “지방은 제조업 생산지수 낙폭과 주택가격 하락폭의 상관관계가 높은 상황에서 내년도 경기전망 등을 고려하면 제조업 생산지수가 반등할 가능성이 작기에 주택가격도 하락세를 피하기 어려울 듯 하다” 며 “일부 지방 대도시는 지역 내 갈아타기 수요 등으로 시장이 양호할 수 있지만 그 외의 지역은 하락세에서 반등하기 어려울 것이다”고 지적했다.

이 외에도 분양가상한제와 3기 신도시 관련해서 김 부연구위원은 “서울 강남의 경우 분양가상한제에도 채산성만 어느 정도 맞춰지면 주거환경 개선을 이유로 재건축을 진행하는 단지들이 나올 것이다”며 “3기 신도시는 빨라도 2년 후에 분양을 하기 때문에 서울의 매매가격보다는 전세가 안정에 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

건살산업연구원의 내년도 주택가격 전망치