8·2대책 이후 알쏭달쏭 '청약제도·분양권전매·재건축' Q&A

[이데일리 이진철 기자] 정부가 지난 2일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 이후 부동산시장은 규제 적용여부를 두고 혼란이 이어지고 있다.

다음은 국토교통부가 8·2부동산대책의 투기과열지구 지정과 관련한 청약제도, 분양권 전매, 정비사업 등에 대한 궁금증을 일문일답으로 정리한 내용이다.

◇ 청약제도

△투기과열지구 지정 이후 해당 주택건설지역에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 청약 순위는 어떻게 되는지?

-해당 주택건설지역에서 1년 이상 거주요건을 충족하지 못했다고 해서 청약자격이 박탈되는 것은 아니다. 1순위 청약요건을 갖춘 자이나 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 해당 주택건설지역 외의 기타 지역 1순위로 분류된다.

국민임대는 무주택 세대 구성원으로서 입주자 저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 납입횟수 12회(지방 6회) 이상인 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 1순위 청약자격자가 된다. 민영아파트는 무주택 또는 1주택만을 소유한 세대의 세대주로서 입주자저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 지역별 예치기준금액 이상 예치한 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 된다.

8.2 부동산 대책에 따라 오는 9월 공급 규칙을 개정해 1순위 자격 요건이 입주자저축 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한함) 이상으로 강화 예정이다. 가령 서울에서 주택 공급시 서울 거주자이나 서울에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권(기타) 1순위로 분류된다.(주택공급 순서 : 서울 1순위 → 기타 1순위 → 서울 2순위 → 기타 2순위)

입주자저축을 가입하고 1순위에 해당하지 않는 2순위 청약요건을 갖춘 자는 해당 주택건설지역 거주요건과 상관없이 기존과 동일하게 해당 주택건설지역 2순위로 청약 신청이 가능하다.

△가점제 적용 주택수 비율은 어떻게 되는지?

서울 및 과천시의 경우 투기과열지구로 8월3일 지정됨에 따라 가점제 적용 주택수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향 적용된다. 9월 중순 주택공급에 관한 규칙이 개정·시행되면 75%에서 100%로 가점제 적용 주택 수 비율이 상향 조정된다.

◇ 분양권 전매제한

△현재 분양 중인 주택은 분양권 전매 제한을 언제부터 적용되는지?

-투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 적용시기는 주택 공급계약 체결일이다. 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정되었다고 하더라도, 투기과열지구로 지정된 이후에 분양계약을 체결한 경우에는 분양권 전매 제한 적용을 받는다.

△투기과열지구 지정 이전에 분양권을 보유하고 있는 경우에 분양권 전매가 전면 금지되는 것인지?

-투기과열지구로 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나, 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유하는 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매받은 자는 당해 주택의 분양권을 전매할 수 없다.

△투기과열지구로 지정되기 전에 분양권 매매계약을 체결하고 투기과열지구 지정일 현재 검인계약만 체결한 경우에도 전매제한이 적용되는지 ?

-1회에 한해 분양권 전매가 허용되는 경우는 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 가능하다.

◇ 정비사업

△투기과열지구 지정 전에 재건축아파트를 계약했다면 조합원이 될 수 있는지?

-투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위양도를 받도록 할 예정이다.

구체적으로 도시정비법 시행령을 개정해 9월말 시행할 예정이며, 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고(거래신고가 완료된 경우는 제외), 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위 양도를 받을 수 있도록 할 예정이다. 단, 계약일로부터 60일 지난후 거래신고하는 경우에는 과태료를 납부해야 한다.

△2년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못한 재건축아파트의 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?

-최초 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없어야 하고, 매도자도 2년 이상 주택을 소유하고 있다면 매수자는 조합원이 될 수 있다. 다만 매수자가 조합원이 되기 위해서는 사업시행인가 신청 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 하고, 사업시행인가를 신청한 이후에는 조합원 지위양도를 받을 수 없다.

△조합원 지위 양도가 가능한 ‘소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준’ 등이 언제부터 3년 이후로 개정될 예정인지?

-재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하기 위해 도시정비법 시행령을 오는 9월말까지 개정할 예정이다.

조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유에서 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유로 강화되고, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유도 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유로 제한이 강화된다. 다만, 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용할 예정이다. 이에 따라 조합설립 후 2년6개월 동안 사업시행인가 신청 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위양도가 가능하다.

△신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도가 제한되는지?

-현재는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 금지규정은 조합이 필요 없는 신탁방식 재건축사업에는 적용되지 않는다. 다만, ‘도시 및 주거환경정비법’이 지난 7월 국회통과로 개정돼 내년 2월9일 이후에는 신탁방식의 주택재건축사업에도 투기과열지구에서는 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.

△투기과열지구내 재건축 주택 소유자가 다른 주택을 매입해 2주택을 소유하게 된 경우에 양도세 면제를 받기 위해 재건축 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?

-2주택 소유자의 경우는 조합원 지위양도가 허용되는 예외사유가 아니므로, 조합원 지위 양도를 할 수 없다. 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업단계별로 일정기간(2년 또는 3년) 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

△근무·질병치료·취학 등을 이유로 재건축 주택을 팔 수 있는데, 증빙 서류 및 업무처리 방법은?

-근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 해당 정비사업 구역이 위치하지 않는 특·광역시나 시·군으로 이전하는 경우에는 재건축 조합원 지위양도가 가능하다. 서울 소재 재건축구역 소유자는 경기도 등으로 이전 가능하고, 과천시 소재 재건축구역 소유자도 안양시 등으로 이전할 있다. 이럴 경우 증빙 서류는 조합원 지위양도의 사유를 객관적으로 증명할 수 있는 서류(재직증명서, 진단서, 취학증명서, 가족관계증명서 등)로 하되, 구체적인 증빙서류 및 예외사유 해당여부는 인허가권자(시장, 군수, 구청장)가 판단해야 할 것이다.

예외사유에 대한 업무처리는 주택 또는 토지의 양도…양수자가 관련 서류를 조합에 제출하면 조합이 양도자의 이전사유와 이전사실을 증명하는 서류를 확인한 후 인·허가권자에게 제출해 조합원 변경 신고를 수리하게 된다.

△투기과열지구내 재개발 사업 등의 조합원 분양권 전매가 제한되는 시점과 적용대상은? 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역도 입주권 양도가 제한되는지?

-도시정비법을 개정해 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원은 관리처분인가 이후 소유권 이전등기(이전고시)시까지 조합원 분양권을 양도할 수 없게 할 예정이다. 적용대상 조합은 도시정비법 개정(2017년12월 예상) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정이므로, 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역의 경우 입주권 양도가 제한되지 않는다.

◇ 오피스텔 제도 개선

△수도권 투기과열지구 내 기존 오피스텔을 분양받은 경우 전매제한 적용 대상인지?

‘건축물분양법’ 제6조의2 제1항에 따라 수도권 투기과열지구(서울 전 지역, 경기 과천)내 100실 이상의 오피스텔은 전매제한이 적용된다. 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결되었거나, 전매된 분양권 중 거래 가능한 분양권은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한해 전매가 가능하다.

다만, 투기과열지구 지정 이후에 당해 분양권을 전매 받은 자는 오피스텔의 소유권 이전등기 시까지 분양권을 전매할 수 없다.

◇지역·직장주택 조합

△주택조합 조합원 자격요건에서 달라지는 점은?

-투기과열지구 지정 이후 지역주택조합 설립 인가 신청시 조합원자격 판정 기준일은 종전 ‘조합 설립인가 신청일’에서 ‘조합 설립인가 신청일로부터 1년 전’으로 변경된다. 세대원 전원이 무주택인 세대주 또는 세대원 중 1명에 한해 85㎡이하 주택 1채 소유한 세대의 세대주다.

△지역주택조합 사업계획 승인이후에 ‘입주자로 선정된 지위’는 전매가 전면 금지되는지?

-투기과열지구가 지정되지 않은 지역주택조합은 조합설립인가 후에는 조합원 교체나 신규가입이 제한되나, 사업계획 승인 이후에는 양도?증여 등으로 조합원 교체(입주자로 선정된 지위 전매)가 가능사다. 투기과열지구 지정지역은 지정 이전에 사업계획 승인(사업계획 승인신청 포함)을 받은 조합의 조합원 교체(입주자 지위 전매)는 1회 가능하지만 투기과열지구 지정 이후에 입주자지위를 양도받은 자는 소유권 이전 등기일까지 전매(조합원 교체)할 수 없다.

투기과열지구 지정 이후 사업계획 승인을 신청하는 지역주택조합은 양도 등으로 인한 조합원 교체·신규가입이 제한된다.