"부동산PF, 최악 넘겼다" 크라운호텔·유엔사부지, 조달금리 하락…문제는?

[이데일리 김성수 기자]부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 최악의 국면을 지났다는 분석이 나온다. 금융 당국이 유동성 지원 등 시스템 안정을 위한 조치를 지속한 가운데 서울 주요 사업장의 PF 자금조달 금리가 작년 말보다 뚜렷하게 하락했다.

다만 아직 부동산PF 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다는 평가다. 금융 당국의 조치가 근본적 해결책이 되기 어려운데다, 중단된 PF 사업장의 경우 금융회사의 손실 인식이 불가피해서다. 내년 4월 10일 제22대 국회의원 선거(총선)후부터 위기가 본격적으로 터지는 것 아니냐는 우려도 나온다.

크라운호텔, 7.2% 브릿지론·유엔사부지, 6.4% 본PF ‘성공’

23일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업은 지난 19일 ‘올인코스트 기준 7.2%’에 3400억원 브릿지론을 받으면서 기존 대출 차환에 성공했다.

(자료=사업주체 측, 서울시)

바로 옆 유엔사부지 복합개발 사업장(더 파크사이드 서울)이 작년 12월 19일 브릿지론 연장할 때 금리가 12%였고, 지난 3월에는 8~9%였던 것과 비교하면 6개월 새 PF 자금경색이 크게 개선된 것을 알 수 있다.

브릿지론은 시행사가 개발사업 초기에 토지 매입, 인허가 용도로 쓰려고 단기로 융통하는 대출이다. 착공 전 단계에 활용되며 시행사 운영자금 및 토지 잔금, 인허가 비용으로 쓰인다.

올인코스트는 금리, 수수료, 기타 대출관련 비용을 합산해 차주(돈 빌리는 사람)가 매년 어느 정도 비용을 부담하는지를 나타내는 수치다. 크라운호텔 개발사업장의 ‘올인코스트 7.2%’는 선순위 기준 고정금리 6.6%에 수수료 0.9%(연율 기준 0.6%)를 합해서 나왔다.

‘수수료 0.9%’는 브릿지론 기간인 1년 6개월(18개월)에 대한 수치고, 이를 1년치로 환산하면 0.6%가 된다.

크라운호텔 개발사업은 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 사업이다. 설계변경 중이고 인허가도 진행 중이라서 구체적 개발방향은 확정되지 않았다.

또한 유엔사부지 복합개발 사업장은 지난 20일 ‘금리 6.4%’에 본PF로 1조3000억원을 조달했다. 업계에선 ‘6% 중후반 금리’에만 조달해도 성공적이라고 예상했는데 이보다 조달비용이 낮아진 것이다.

본PF란 인허가가 완료된 상태에서 착공 후 공사비, 분양 홍보 등 사업비에 쓰기 위해 조달하는 자금이다. 부동산시장이 호황이었던 지난 몇 년간은 본PF 전환이 문제없이 이뤄졌지만, 작년 하반기 들어 급격한 기준금리·공사비 상승 및 분양여건 악화로 본PF 전환이 어려워졌었다.

(자료=서울시, 용산구청)

유엔사부지 복합개발 사업장은 본PF에 성공해 이같은 위험에서 벗어났다. 본PF 기간은 48개월(4년)로, 오는 2027년 6월 20일이 만기다.

주관사는 메리츠증권, KB국민은행, 미래에셋증권이다. 참여사는 KB국민은행, 삼성화재, 메리츠증권, 미래에셋증권, 수협은행, 새마을금고, 신협중앙회, 신한은행, 신한카드, IBK캐피탈이다.

금융당국 ‘증권사 PF리스크 완화조치’ 발표…“시스템 안정”

업계에서는 부동산PF 리스크가 최악의 국면을 지났다는 분석이 나온다. 금융 당국이 유동성 지원 등 시스템 안정을 위한 조치를 지속하고 있고, 급격한 시장금리 상승이 일단락되면서 부동산경기가 일부 회복된 영향이다.

금융위원회, 금융감독원은 지난달 24일 추가적으로 ‘증권사의 PF 리스크 완화조치’를 발표했다. 지난 4월 말 부동산PF 대주단 협약이 가동된 데 이어 후속 조치를 내놓은 것. PF 대주단 협약이란 문제 상황이 발생하면 개별적 채권자들이 처리하는 것이 아니라 집단적으로 채무를 처리하자는 일종의 약속이다.

금융 당국이 발표한 ‘증권사의 PF 리스크 완화조치’ 세부 방안은 △단기 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 만기가 일치되는 대출(장기)로 전환 유도 △부실채권의 신속한 상각 유도 △증권업계 PF ABCP 매입 프로그램 연장 등 기존 유동성 리스크 완화조치 연장 △부동산PF 관련 순자본비율(NCR) 위험값 전면 재검토다.

금융당국이 발표한 ‘증권사 부동산PF 관련 리스크 관리방안’ (자료=이베스트투자증권 보고서 일부 캡처)

첫번째 조치는 증권사가 보증한 단기 ABCP를 해당 사업과 만기가 일치하는 대출로 전환하도록 유도해서 만기 불일치 문제를 해소하는 것이다.

PF ABCP 등 유동화 증권을 장기 대출로 전환할 경우 대출에 적용하는 순자본비율(NCR) 위험값 100%를 자사보증 후 매입한 ABCP와 동일하게 32%로 하향한다. 이를 통해 현재 20조원이 넘는 증권사들의 부동산 관련 유동화증권 중 약 4조9000억원이 연내 대출로 전환될 것으로 금융 당국은 예상하고 있다.

두번째 조치는 약 4조5000억원에 이르는 증권업계의 부동산PF 대출규모 중 이미 충당금 적립을 통해 ‘추정손실’로 분류한 자산을 빠른 시일 내 금감원에 상각 신청하도록 하는 것이다.

증권사는 매분기 자산건전성 분류를 실시해야 하고, 상각 승인을 위해서는 분기 말 1개월 전까지 금감원에 상각 신청을 해야 한다. 이 조치로 10%에 이르는 증권업계 PF 연체율이 다소 하락할 것으로 예상된다.

세번째 조치는 증권업계 PF ABCP 매입 프로그램 연장 및 자사보증 ABCP 매입시 NCR 위험값 완화조치 연장이다. 현재 ABCP 차환발행 실패로 증권사가 보증이행을 위해 유동화증권을 직접 매입한 후 장기 보유하는 경우 위험값 32%를 적용하고 있다.

단기자금 시장상황이 완전히 호전되지 않은 가운데 이 조치를 중단할 경우 또다른 시장 불안요인으로 작용할 가능성이 있어, 이를 연말까지 연장 운영하기로 했다.

당국 조치, 근본 해결 어려워…“총선 후 더 위험” 의견도

네번째 조치는 부동산PF 관련 NCR 위험값 전면 재검토다. 지금까지 부동산 PF 사업장의 실질 위험도나 변제순위, 증권사 규모별 실질 위험 감내능력 등에 대한 고려 없이, 대출 형태로 자금이 공급되면 증권사의 NCR 위험 값을 100% 차감하고 ABCP 형태로 공급하면 18%만 차감했다.

이에 따라 만기 불일치 문제가 있는 ABCP 형태의 자금 공급이 급증했다. 또한 중소형사들의 경우 고수익 획득을 목적으로 브릿지론, 후순위 등 고위험 PF 취급을 늘리는 문제가 발생했다.

앞으로는 회사 규모(종합금융투자사업자·중소형사 등)에 따른 실질적 위험감내 능력과 사업단계·변제순위 등 실질 리스크를 감안한다. 또한 대출·채무보증 등 자금공급 형태에 따른 규제 차익은 최소화하는 방향으로 부동산 PF 관련 NCR 위험값 적용방식을 개선할 계획이다.

‘증권사 부동산PF 관련 리스크 관리방안’ (자료=금융위원회, 금융감독원 자료 중 일부 캡처)

전배승 이베스트투자증권 연구원은 “유동성 지원 등 금융당국의 시스템 안정을 위한 조치가 지속되고 있다”며 “급격한 시장금리 상승기조가 일단락 되면서 부동산 PF 리스크는 최악의 국면은 지난 상태로 판단된다”고 말했다.

이어 “이번 조치로 단기자금시장 안정이 지속될 것”이라며 “부동산PF 관련 NCR 위험값 전면 재검토를 도입하면 PF 사업장별 위험도, 변제순위 등 실질적 리스크가 NCR 위험값에 반영되면서 중소형 증권사의 경우 브릿지론, 후순위 등 고위험 PF 취급 확대에 제한이 생길 것”이라고 내다봤다.

다만 아직 부동산PF 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다는 평가다. 금융 당국의 리스크 완화조치가 근본적 해결책이 되기 어려운데다, 중단된 PF 사업장의 경우 금융회사의 손실 인식이 불가피해서다.

특히 증권사들은 PF ABCP를 매입하거나 장기 대출로 전환하면 장기간 자금활용에 제한이 생긴다. 자본효율성 측면에서도 제약이 불가피해진다.

전 연구원은 “PF 대주단 협약으로 대출만기가 연장되는 사업장이 증가하고 있다”면서도 “하지만 이자유예, 원금감면 등 채무재조정을 통한 사업정상화 조치의 경우 선순위·후순위 간 이해관계 상충이 큰 것으로 확인되고 있다”고 말했다. 이어 “결국 아직은 PF 리스크 해소를 위해 시간을 벌고 있는 단계로 평가된다”고 분석했다.

일각에서는 내년 4월 10일 총선 이후에 본격적으로 위기가 터지는 것 아니냐는 의견도 나온다.

금융투자업계 관계자는 “내년 4월 총선 후가 더 위험할 수도 있다는 얘기도 나온다”며 “총선 전까지 정부가 PF 부실이 터지지 못하도록 눌러놓고 있기 때문에, 총선이 끝나고 나면 본격적인 위험이 터지는 것 아니냐는 우려감도 있다”고 말했다.