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채 대표는 “최근 전세사기 이슈가 화두”라며 “전세사기 혹은 전세보증금 미반환이 일어나는 이유는 높은 전세가율을 추구하고 매맷값과 전셋값의 차이가 적은 소위 갭이 적은 부동산을 여러 채 투자하고 이후 매매가격이 하락해서 매매가가 전세가보다 낮은 깡통전세가 되는 과정에서 피해가 생기는 것이 일반적”이라고 진단했다.
채 대표는 “매맷값과 전셋값이 낮은 곳, 즉 갭가격이 적은 곳과 갭가격이 큰 곳이 있다면 매수는 어떤 곳을 하는 것이 유리할까”라며 “직관적으로는 갭가격이 적은 곳이 자기자본이 적게 들어가서 레버리지 효과가 크니 이런 곳을 선택하겠다고 생각할 수 있을 것”이라고 말했다.
오히려 그는 갭가격은 ‘미래 임차료’라는 점을 들어 실제 갭가격이 벌어진 곳을 추천했다. 그 이유에 대해 그는 “일반적으로 갭 가격이 아무 의미가 없다고 생각할 수 있지만 사실 갭가격은 ‘미래에 지어질 주택의 임차소득 현재가치’에 해당한다”며 “무슨 의미냐면 현재의 전셋값은 주택이 없어질 때까지 벌어들일 수 있는 임차료의 현재가치이며 갭가격은 재건축 이후에 미래에 벌어들일 소득의 현재가치라는 의미다”고 설명했다.
이어 “갭가격이 높다는 것은 미래 주택의 임차료 소득이 크다는 것이고 반대로 갭가격이 낮다는 것은 미래 주택의 임차료 소득이 낮다, 혹은 미래 주택이 지어지지 않을 가능성이 크다는 것을 시사한다”며 “전세가율은 서울로 올수록 50%대로 내려오면서 갭가격이 커지고 지방으로 갈수록 75%가 되면서 갭가격이 적어진다. 이는 미래에 더 심화할 가능성이 큰데 지방소멸 등을 포함해서 지방의 갭가격은 더 좁혀져서 극단적으로 매맷값과 전셋값이 붙을 수도 있다. 이때의 전세가율은 100%가 될 것이다”고 전망했다.
