전세 10% 하락시 집주인 3.7%는 보증금 못 줘…평균 3000만원 부족

[이데일리 최정희 기자] 전세 보증금 가격이 10% 하락할 경우 집주인의 3.7%는 보증금을 돌려줄 능력이 없는 것으로 조사됐다. 가구당 평균 약 3000만원이 부족할 전망이다.

한국은행은 22일 금융통화위원회 본회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘2022년 하반기 금융안정보고서’를 의결했다.

출처: 한국은행

한은은 ‘최근 주택임대차시장 여건 변화가 가계대출 건전성 등에 미치는 영향’ 자료를 통해 작년 가계금융복지조사를 활용해 전세 가격 하락 시나리오별 보증금 반환 능력을 점검한 결과 전세 보증금이 10% 떨어지면 전세 임대가구의 85.1%는 금융자산을 처분해 보증금 하락분을 마련할 수 있을 것으로 추정됐다. 11.2%는 금융자산을 처분하고 빚을 내면 보증금 하락분을 마련할 수 있다.

그러나 3.7%의 집주인은 금융자산을 팔고 추가로 돈을 빌려도 보증금 하락분을 마련하기 어려운 것으로 분석됐다. 가구당 평균 3000만원이 부족하다.

최악의 상황으로 전세 보증금이 40%나 급락하면 집주인 60.7%만 금융자산을 팔아 보증금 하락분을 마련할 수 있을 전망이다. 10.9%는 금융자산을 팔고 빚을 내더라도 보증금 하락분 커버가 불가능했다.

최근 전세 가격은 주택 매매 가격과 함께 빠르게 하락하면서 전세 선호도가 뚝 떨어졌다. 전세수급지수는 작년 12월 이후 공급 우위 기조로 전환되고 전세, 월세 거래 중 전세 비중은 올 들어 9월까지 48.2%로 절반 밑으로 하락했다.

출처: 한국은행

한은은 전세 가격 하락이 주택 시장 안정에 도움이 되고 임차인의 자금 조달 부담을 줄여줄 것이라고 평가했다.

한은은 “전세 가격 하락은 과도하게 상승했던 전세 가격이 조정되는 양상을 내포하고 있다”며 “거액의 전세보증금 조달 부담이 줄어들고 갭투자 유인을 축소해 주택 시장 안정에 긍정적인 측면이 있다”고 평가했다. 전세자금 대출 증가율은 10월 전년동월비 8.4%를 기록, 작년 3월(31.0%) 대비 큰 폭으로 둔화됐다.

전세자금대출 상환 능력도 양호하다는 평가다. 전세자금대출의 고신용 차주 비중은 84.7%(3분기), 고소득 차주 비중도 62.7%로 높은 편이다. 이들의 총부채원리금상환비율(DSR)도 31.5%도 낮다.

한은은 “임대인의 보증금 반환 능력도 전반적으로 양호해 금융시스템 안정에 미치는 부정적 영향을 크지 않을 것으로 평가되나 주택 가격 하락 기대가 지속되는 상황에선 그 위험을 경계할 필요가 있다”고 설명했다.

정부가 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출 규제를 완화하는 방안을 추진하고 있는데 임대인이 임차인이 받은 전세자금대출(전세보증금)을 본인의 갭투자 자금으로 이용하지 않도록 전세자금대출에도 DSR 규제를 일부 적용하는 방안을 검토할 필요가 있다고 권고했다.

한편 한은은 “전세 자금 대출 이자 부담 증대가 전세를 월세로 전환하려는 수요로 나타나 이러한 월세 수요 증대로 월세 가격이 상승하면 기존 임차인의 주거비 부담이 가중될 수 있다”고 우려했다.