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1일 부동산업계에 따르면 분양가 상승 움직임에 청약시장 분위기는 더욱 악화될 것이란 전망이 나온다. 청약시장 관망세는 올 초부터 이어지고 있다. 부동산R114가 청약홈 통계를 분석한 결과에 따르면, 올해 전국에서 분양된 132개 단지 가운데 미달이 발생한 단지 수는 총 33곳으로 전체의 25%에 달한다. 특히 경기도에서는 올해 들어 분양한 37개 단지 가운데 22%인 8개 단지가 모집 가구 수를 모두 채우지 못했다. 지난해에는 미달 단지 비중이 2%에 불과했으나 올 들어 10배로 늘었다.
주택업계는 정부가 분양가 상한제를 손질하고, 건설 자재비 상승분을 공사비에 적극적으로 반영할 경우 현재 주변 시세의 50∼60%인 상한제 대상 아파트의 분양가가 70∼80%로 올라갈 것으로 전망한다. 앞서 정부는 이달 말 분양가 상한제 개선 방안을 예고하며 자재 가격 상승분을 공사비에 적기 반영할 수 있도록 제도 개선을 검토하겠다고 밝혔다.
택지비에 대해서는 미래 개발이익을 땅값 감정평가에 반영할 수 있도록 하는 방안 등을 검토 중이며 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사 제도 추가 개선도 함께 고려 중이다. 또 재건축 조합 이주비·사업비 금융이자, 영업보상·명도소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반 분양가에 반영할 수 있도록 할 방침이다.
분양가가 오르는 만큼 수요자들의 자금마련은 더욱 어려워 것으로 보인다. 현재 분양가 9억원 이하 주택은 규제 지역 여부에 따라 중도금 대출을 40∼60%까지 받을 수 있다. 이에 비해 9억원을 초과하면 중도금 대출을 사실상 받을 수 없다. 결국 수분양자는 중도금을 모두 현금으로 내야 한다. 사업 주체가 자체적으로 중도금 대출을 알선할 수 있지만, 대출 금리가 은행권 대출보다 높아 수분양자들의 부담이 크다.
여기에다 올해부터 입주자모집공고를 하는 단지는 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. 현행 올해 1월부터 총대출액 2억원을 초과하는 대출자에게 개인별 DSR 규제가 1금융권은 40%(제2금융권 50%)로 적용되고 있다. 그런데 오는 7월부터는 총대출액 1억원 초과 대출자로 대상이 확대된다.
온라인 부동산 커뮤니티의 청약 수요자들은 “서울 일반분양가는 모두 보증보험에 가입 못하는 수준이 아닐까 걱정된다”, “이젠 청약으로도 내집마련은 못할 수도 있다”, “대출도 안 되는데 있는 사람들만 청약할 수 있는 것 아니냐” 등 우려의 목소리가 크다.
전문가 “실수요자 대출규제 완화 필요”
전문가들은 분상제 개편에 따른 분양가 인상이 필연적이라고 전망하며 실수요자 대출규제 완화가 필요하다고 강조했다. 또 1인가구 등 실수요자 위주의 청약시장으로 개편돼 청약수요 물갈이가 나타날 수 있다고 전망했다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “분상제 개편으로 분양가가 올라가는 만큼 특별공급기준이나 중도금 대출 규제도 이에 맞게 상향시켜줄 필요가 있다”며 “분상제 개편으로 가격이 오르고 청약제도 개편으로 추첨제를 늘린다면 실수요자 위주의 유입이 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제나 HUG 고분양가 심사 제도를 통해 과도하게 분양가를 억누르면 지금처럼 공급이 중단되는 부작용이 있지만 반대로 분양가를 과도하게 높이면 또 다른 부작용이 나타날 수 있다”며 “공급 확대와 무주택자 보호 측면에서 적절한 수위 조절이 필요해 보인다”고 말했다.
