준공공 임대주택 5일부터 시행‥효과는 미지수

[이데일리 김동욱 기자] 민간이 짓는 임대주택이지만 임대료가 주변 시세보다 저렴하고 의무 임대기간도 10년에 달해 어느 정도 공공성을 갖춘 ‘준(準)공공 임대주택제도’가 5일부터 시행된다. ‘토지임대부 임대주택제도’도 함께 시행에 들어가 앞으로 LH(한국토지주택공사) 등 공공이나 민간이 소유한 땅을 빌려 그 위에 임대주택을 지을 수 있게 된다.

국토교통부는 민간의 임대주택 공급을 촉진하기 위해 도입하기로 한 준공공 임대주택 및 토지임대부 임대주택제도가 5일부터 시행된다고 4일 밝혔다. 4·1 부동산대책 때 포함된 내용으로 대책 발표 8개월 만에 본격 시행되는 것이다. 그러나 민간사업자에게 의무는 과도하게 부여한 반면 혜택은 크지 않아 정부의 기대만큼 민간의 활발한 참여를 유도할 수 있을지는 미지수다.

준공공 임대주택은 10년의 임대기간 동안 임대료 인상 폭을 연 5%로 제한받는 대신 재산세·양도소득세 감면 및 저리 자금 융자 등의 혜택을 받는 임대주택이다. 주택 임대사업자는 지난 4월 1일 이후 사들인 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 포함)에 한해 준공공 임대주택으로 등록할 수 있다.

준공공 임대주택으로 등록하면 취득·재산·양도세 혜택을 받는다. 취득세는 전용면적 40㎡ 이하·40~60㎡ 이하는 면제되고, 60~85㎡ 이하는 25% 감면된다. 재산세는 전용 40㎡는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡는 25% 깎아준다. 종합부동산세는 과세하지 않고 양도세는 중과해 걷지 않는다. 임대주택 3가구 이상을 5년 이상 임대하면 소득세도 20% 깎아줄 예정이다. 그러나 재산세 40㎡ 이하 면제’를 제외하고 현재 건설임대사업자와 매입임대사업자에게 제공되는 세제 혜택과 비교하면 큰 메리트가 없다.

대신 정부는 준공공 임대주택에만 주택 10년 보유 때 장기보유특별공제를 최고 60%까지 적용해 양도세를 깎아주기로 했다. 현재 건설임대·매입임대의 공제율은 30%다.

다만 준공공 임대주택으로 등록하면 국민주택기금에서 저리로 자금을 빌릴 수 있다. 주택 매입자금의 경우 서울·수도권은 1억5000만원, 비수도권은 7500만원까지 연 2.7% 금리로 돈을 빌릴 수 있다. 매입 임대사업자에게는 매입자금으로 현재 연 3%의 금리가 적용되고 있다.

지켜야 할 의무도 적지 않다. 우선 최초 보증금과 임대료는 주변 평균 시세 이하로 책정해야 한다. 기준 자체가 명확하지 않아 일선에서 혼선이 빚어질 여지가 크다. 10년 의무 임대기간을 지키지 않고 중간에 집을 팔면 제재가 가해진다.

토지임대부 제도의 경우 현재 공공이 어느 지역 땅을 토지임대부로 활용할지 전혀 정해진 게 없어 당장 민간 사업자가 참여하기는 어려울 전망이다.

국토부 관계자는 “준공공 임대주택은 수익성이 일반 전·월세 주택보다 높은 편이어서 인센티브가 주어지는 내년 1월부터 등록이 본격화할 것”이라며 “준공공 임대주택 공급으로 전·월세시장 안정에도 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

▲건설임대·매입임대·준공공임대 비교