규제지역서 풀린 재개발·재건축 사업장 ‘반색’

[이데일리 박종화 기자] 정부의 11·10 부동산 대책으로 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역이 모두 해제됐다. 지난 정부에선 사실상 전국이 규제지역이라고 불릴 정도로 많은 지역이 규제지역으로 지정됐지만 최근 부동산 거래가 크게 위축되자 대부분 규제·조정대상지역이 해제됐다. 전문가들은 이번 부동산 대책으로 재개발·재건축 시장에서 당장 효과를 기대하긴 어렵지만 점차 규제해제 효과가 나타나겠다고 내다봤다. 특히 이번 해제가 부동산 거래를 활성화하기엔 역부족이란 의견이 많아 남아 있는 나머지 규제지역에 대한 해제 논의도 본격화할 것이라는 전망이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 13일 이데일리와의 인터뷰에서 “재개발·재건축 사업장은 비규제지역이 되면 여러 규제가 사라진다”며 “여러 족쇄가 사라지면서 긍정적인 효과를 기대할 만하다”고 말했다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)

김 대표변호사는 “투기과열지구에선 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 일정 기간 제한하는 데 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 각각 소유권이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 어렵다”며 “이 기간에 조합원 지위를 양도하면 양수인은 분양 자격을 인정받지 못하지만 비규제지역에선 상대적으로 자유롭게 입주권으로 사고팔 수 있다”고 설명했다.

투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반 분양을 받으면 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청이나 일반 분양신청을 하지 못한다. 예컨대 서울에 A재개발 구역, B재개발 구역에 각각 한 채씩 주택을 가지고 있다면 사업진행속도에 따라 일부 주택은 분양을 못 받을 수 있다. 규제지역에서는 소유하고 있는 주택이 여러 채라고 하더라도 한 채만 분양받는 것이 원칙이다. 김 변호사는 “규제지역에서는 원칙적으로 한 채의 주택만을 분양받는 것이 가능한데 비규제지역이 되면 이런 족쇄가 사라진다”고 강조했다.

규제지역 해제에 따른 대출규제 완화가 가져오는 이점도 상당하다는 게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 “규제지역에서 벗어나면 대출 규제도 완화돼 그동안 이주비 대출 제한으로 이주에 어려움을 겪던 재개발·재건축 조합원들이 한시름 덜 수 있다”고 설명했다.

그는 이어 “이주비 대출은 주택담보대출로 보기 때문에 규제지역에선 LTV(담보인정비율) 등의 제한을 받는데 규제지역에서 해제되면 LTV가 70%까지 늘어난다”며 “최근 투기과열지구에서도 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제도 해제된 만큼 조합원 이주의 윤활유 역할을 할 것으로 본다”고 덧붙였다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사(사진=이데일리DB)