[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 경매 시 예상대출금액 알아내는 법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 부동산경기의 침체로 많은 사람들이 경매시장에 다시 눈을 돌리고 있다. 과거 IMF 외환위기와 2008 금융위기 때도 부동산경매 시장에는 깨알 같은 물건들이 무더기로 쏟아져 나오기도 했다. 고수들이라 불리는 사람들은 이때는 놓치지 않고 이런 괜찮은 물건들을 쏙쏙 낙찰받았다. 특히 2008년부터는 이러한 부동산 경매 재테크에 관련한 서적들이 대거 출판되면서 일반 대중들에게도 부동산경매는 소액으로 투자를 할 수 있는 곳이라는 인식이 박혀 있다.

현실을 말하자면, 익히 여러분이 알고 있는 것처럼 경매를 통한 투자의 장점을 아는 이들이 많아졌다는 점이다. 그래서 오히려 경매 과열현상으로 낙찰가가 시세보다 높게 적용되는 경우도 허다하다. 더이상 경매는 싸게 매물을 얻을 수 있는 셈이 아니다. 그럼에도 많은 사람들이 경매를 하는 이유는 경매는 경락잔금대출이 존재하기 때문이다,

경락잔금대출이란 무엇이냐. 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도로, 일반대출보다 대출의 폭이 넓어 투자금액의 범위가 비교적 넓다고 볼 수 있는 셈이다.

경매를 공부한 사람이라면 이 경락잔금대출이 어느 정도 나온다고 생각할까? 아마도 “대략 80~90%는 나오지 않나요?”라고 물어볼 가능성이 높다. 결론부터 말하자면 절대적인 수치가 아니라는 점이다. 이런 대출금 비율을 믿고 낙찰가를 높게 썼다가는 의도치 않게 보증금만 날릴 수도 있다.

그렇다면 스스로 경락잔금대출 범위를 알 수 있는 법은 없을까? 예상대출금액은 부동산의 종류에 따라 조금 다르게 측정이 된다.

부동산을 나눈다면 수익형과 토지로 나눌 것 같지만, 이것은 조금 다르다. 아파트, 상가 등, 토지 이렇게 나눌 수 있다. 이 세 가지를 경매 대출금을 예상해 볼 때는 서로 다른 기준으로 다가가야 한다.

우선 아파트를 들여다보자. 아파트는 다른 부동산과 달리 시세가 공개돼 있다는 장점이 있다. 시세가 공개돼 있다는 것은 누구든 쉽게 아파트 시세를 확인할 수 있다는 뜻이다. 예를 들어 경매로 나온 아파트의 감정가가 3억이라고 하자. 이 아파트의 시세를 알 수 있는 방법은 ‘국민은행 아파트시세’에서 확인을 할 수가 있다. 이곳에 들어가 경매로 나온 지역의 아파트를 조회하면 [매매가]에 3가지로 분류된 시세를 확인할 수 있다. 바로 ‘하위평균가’, ‘일반평균가’, ‘상위평균가’가 그 주인공이다.

말 그대로 해당 아파트의 매매가 평균을 분류한 것인데 이것을 주목해야 하는 이유는 이 시세 사이트를 기준으로 ‘평균가 대비 60%’ 혹은 ‘낙찰가의 80%’ 중 작은 금액을 대출해 주는 것이다. 일반적인 은행은 ‘하위평균가’가의 60%를 기준으로 하고, 기업은행처럼 대출을 해주려는 곳은 ‘일반평균가’를 기준으로 60%를 기준으로 하는 것이다.

경락대출금이 실제로는 80%가 무조건 나오기가 어려운 것이다.

반면, 시세를 알 수 없는 상가나 사무실, 빌딩 등은 어떨까? 이 경우에는 감정평가금액을 기준으로 80%가 대출이 나온다. 만약 내가 1억짜리 작은 상가를 8000만원에 낙찰받은 경우 무난히 80%가 경락잔금 대출을 받을 수 있다.

아파트나 상가 등과 대비되는 토지. 많은 분들이 토지의 대출 금액에 의문을 품는다.

토지의 대출금액은 지목별로 조금 다른 대출이 나온다. 하지만 우리가 알아야 하는 것은 투자용으로 많이 접근하는 토지의 지목만 알면 된다는 점이다. 대게 투자를 많이 하게 되는 토지의 지목은 전, 답, 임야, 대지 등이 아닐까? 이때 주로 하게 되는 농지와 과수원, 대지 등은 보통 낙찰가 대비 80%가 경락잔금대출이 나온다고 볼 수 있다.

문제는 바로 임야다. 임야의 경우에는 대출이 잘 나오기 힘든 토지에 속하기 때문에 예상을 한다면 임야의 경락잔금대출금은 낙찰가 대비 20%라고 보면 안정적인 예상 대출금이 될 수 있을 것이다.

위에서 설명한 경락잔금대출의 예상대출금액은 대략적인 내용일 뿐이다. 개인의 자산이나, 신용에 따라서 달라지기 때문에 절대적인 기준은 아니라는 점을 말해두고 싶다. 이러한 점을 염두에 두고 경매를 통해 영리한 투자를 하기를 바란다.