상한제 발표 'D-2'…내릴 기색없는 아파트값

[이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 박민 기자] 민간 아파트에도 ‘분양가 상한제’를 적용하는 초강력 규제 대상지역이 오는 6일 확정·시행된다. 이날 입주자모집공고를 하는 주택부터 적용해 당장 적용대상은 없을 것으로 보이지만, 심리적 영향은 적지 않을 것으로 보인다. 다만 시장은 상한제 영향으로 집값이 하락할 것이란 정부의 기대치와는 달리 상승에 배팅하는 모습이다. 서울 등 수도권 집값은 상승세가 꺾일 기미를 보이지 않고 있다.

국토교통부는 6일 오전 10시 김현미 장관을 위원장으로 하는 ‘주거정책심의위원회(주정심위)’를 연다. 주정심위에서는 민간택지의 분양가 상한제 적용 지역을 결정하고 오전 11시 30분 결과를 발표한다.

분양가 상한제는 ‘투기과열지구’로 지정된 곳 중 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 중 하나의 요건만 충족하면 지정할 수 있다.

현재 투기과열지구는 서울 25개 구와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 지정돼 있다. 국토부는 이들 지역 모두 상한제 정량 요건을 충족한 것으로 보고 있어 원론적으론 어디든 상한제 적용을 받을 수 있다. 다만 정부가 동 단위로 ‘핀셋’ 지정하기로 한 만큼 해당 지역에서도 어느 동이 지정될지가 초미의 관심사다.

강남3구와 마·용·성, 양천구 목동, 경기 과천에서 재건축·재개발 사업장이 많은 동은 무조건 들어갈 것으로 전문가들은 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상한제 대상 지역은 단기적으로 재건축·재개발 추진 단지를 중심으로 상승세를 멈추고 일부 가격 하락 단지가 나올 공산이 크다”고 말했다.

당초 예상과 달리 대상지역이 더 늘어날 것이란 전망도 나온다. 재개발사업장이 몰려 있는 서울 강동구와 강북구, 리모델링 사업장이 많은 성남시 분양구 등도 상한제를 적용할 가능성이 크다는 분석이다. 이들 지역도 최근 집값이 많이 오른데다 1년 분양가도 10% 이상 증가한 곳이 많기 때문이다.

정부는 상한제 지정으로 새로 공급하는 단지의 분양가가 낮아지면 주변 시세도 덩달아 내려가는 효과를 기대하고 있다. 반면 시장은 주택공급 위축을 예상하면서 직전 최고 매매가격을 갈아치운 ‘신고가’가 속출하는 등 정부의 기대와 다른 양상을 보이고 있다.

한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트값은 전월 대비 0.60% 상승하며 올해 가장 높은 오름폭을 나타냈다. 월간 단위로 9·13대책이 발표된 지난해 9월(1.84%) 이후 1년여 만에 최대 상승폭이다.

분양가 상한제 시행 초읽기에 들어간 지난달에도 여러 건의 신고가가 속출했다. 서초구 반포동 대장주로 꼽히는 ‘아크로리버파크’ 아파트는 전용면적 84.95㎡짜리가 10월 9일 34억원(16층)에 계약되면서 신고가를 기록했다. 지난 8월 이 아파트 전용 59㎡짜리가 처음으로 3.3㎡당 1억원에 거래된 이후 중대형 평형도 이 대열에 합류한 것이다.

강남구에서는 대치동 ‘동부센트레빌’ 전용 161.47㎡짜리 아파트가 지난달 29일 37억3000만원(3층)에 팔리면서 직전 최고 거래가격인 35억2000만원(17층)을 갈아치웠다. 재건축을 추진하고 있는 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡는 지난달 8일 21억8000만원에 거래되면서 신고가 기록을 세웠다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “상한제 시행 즉시 시장에 주는 충격파로 인해 그간 집값 상승폭이 높았던 재건축 등 단지들의 추격 매수는 잠잠해질 수 있다”며 “다만 그 사이 상한제에서 벗어나 상승폭이 낮았던 지역 및 단지들에 갭 메우기 현상이 벌어질 수 있다”고 말했다.