[똑똑한부동산] “단 1억으로 빌딩을 살 수 있다”는 광고의 진실

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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] “1억 투자로 꼬마빌딩 얻을 수 있다”

요즘 종종 보이는 꼬마빌딩 투자 관련 광고 문구다. 정부의 부동산 대책으로 아파트 규제가 강해지면서 풍선효과로 꼬마빌딩이 주목받고 있다. 빌딩·상가 투자를 고민중인 투자자라면 혹할 수 있는 조건의 광고들이 많다. 그러나 상가나 토지 투자는 아파트보다는 변수가 많고 예기치 못한 리스크가 생길 수도 있기 때문에 덜컥 다액의 투자금을 투입하는 것이 쉬운 결정은 아니다.

(사진=연합뉴스 제공)

정말로 낮은 실투자금으로 높은 수익을 내는 것이 가능한 일일까? 가장 먼저 싼 값에 빌딩 투자를 하기 전에 불법 개조 건축물인지 먼저 확인해봐야한다.

최근 소액 빌딩 투자로 손해를 본 상담사례를 보자. 최근 꼬마빌딩이라고 해 덜컥 샀는데 알고보니 다중주택에 불법 취사시설을 갖춘 건물인 경우가 많다. 다중주택은 건축법 상 3층 이하, 연면적 330㎥ 이하의 단독건물인데 고시원이 대표적인 다중주택이다. 다중주택에는 방마다 취사시설을 설치하는 것이 불법이다. 그런데 방마다 취사시설을 설치해서 정상적인 원룸처럼 보이게 개조하는 것이다. 결론부터 말하면 엄연한 불법건축물이다. 겉과 속이 다른 것이다.

그렇다면 다중주택에 방마다 취사시설을 갖추는 것이 불법인데도 왜 이런 매물이 많을까? 다중주택은 원룸에 비해서 주차장 확보기준이 훨씬 낮기도 하고, 소방시설 등 관련 기준이 완화된 것이 많다. 건축비도 덜 든다. 이 점을 이용해서 다중주택을 원룸처럼 눈속임해서 개조하려는 건축주와 업자도 있고, 매수를 부추기는 경우도 나온다.

원룸으로 둔갑한 다중주택은 엄연히 불법이기 때문에, 자칫 위험을 떠안는 모양새가 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 위반건축물 대장에 등재가 되기 때문에 원상회복 의무가 부과되고 이행강제금도 계속해서 부과된다. 때에 따라서는 불법 건축을 한 업자도 처벌받고 불법 원룸을 운영한 사람도 처벌이나 행정처분을 받을 수 있다.

만일 투자 목적으로 매수한 경우에는 폭탄을 떠안는 것으로 볼 만큼 생각지도 못한 비용을 물 수도 있다. 다시 팔려고 해도 위반건축물이다 보니 매매가 어려울 수도 있다.

그렇다면 무엇을 따져봐야할까. 건축물 대장을 확인하는 것도 좋고, 전문가 자문을 구하는 것도 방법이다. 위반건축물이라는 것을 알고서 매수하는 경우라면 잔금 전 합법화를 특약으로 약정하는 것도 필요하다.