[클릭! 富동산]상속주택과 실거주 주택, 어느 집 파는 게 절세 유리할까

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 13년 전 아버지가 돌아가시면서 상속으로 받은 주택과 거주한 지 10년이 넘는 주택 중 한 채를 팔려고 합니다. 두 주택의 매매가액이 거의 비슷한데, 어느 주택을 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법일까요?

A) 상속받은 주택과 기존에 보유하고 있던 주택을 팔 경우, 양도하는 순서에 따라 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 두 주택 중 양도 시 비과세가 가능한 주택이 있다면, 그걸 매매하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다. 상속으로 주택을 취득한 경우에는 상속인의 의지와 상관없이 주택을 소유하게 된 것으로 봅니다.

때문에 본인이 이미 가지고 있던 주택에 더해 1세대2주택이 됨에도 불구하고, 상속주택이 아닌 기존에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 일정한 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다.

상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득 양도하여도 매번 1세대1주택 비과세특례를 적용받을 때도 있었으나, 2013년 2월 15일 이후에는 상속받는 시점에서 상속인이 보유한 1세대1주택의 경우만 비과세특례를 적용합니다.

상속주택의 비과세 요건은 상속받은 모든 주택에 해당되는 것은 아닙니다. 돌아가신 분이 주택을 한 채 보유한 경우라면 상관 없지만, 여러 주택을 보유하다가 상속을 한 경우에는 단 한 채의 상속주택에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

만약에 두 채를 보유를 하였다면 그 중에 돌아가신 분이 가장 오래 소유한 주택이 비과세 상속주택이 됩니다. 소유한 기간이 같다면 그 다음은 가장 오래 거주한 주택이 해당되고, 이 기간도 같다면 돌아가실 당시 거주한 주택이 됩니다.

만약에 두 채 모두 거주를 안했다면 기준시가가 가장 높은 주택을 기준으로 하며, 아주 드문 경우이긴 하지만 기준시가도 같다면 상속인이 선택하도록 하고 있습니다.

사례와 같이 피상속인이 1개의 주택을 소유하고 있었고, 상속인이 1개의 주택을 소유하고 있었으므로 상속으로 인해 일시적 2주택이 된 상황이며, 상속주택은 주택수에 포함되지 않게 됩니다. 10년 전부터 거주하던 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세요건을 충족하게 되어 세금을 안 낼 수 있으며, 상속받은 주택만 갖고 있다 양도하더라도 비과세 적용을 받을 수 있어 절세혜택을 받을 수 있습니다.

이 때 순서를 달리해 상속주택을 먼저 양도한다면 1세대2주택이 적용이 되어 세금을 내는 경우가 발생할 수 있으므로 신중히 검토하는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있겠습니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]