[똑똑한 부동산]부동산 공동 투자, 주의해야 할 점은?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다른 사람과 공동으로 부동산 투자를 하는 사례가 있다. 단순히 부동산을 공유로 샀다 팔 땐 공유지분 비율대로 매매대금만 제때 지급하면 큰 문제는 없다. 분쟁을 조심해야 하는 경우는 여러 사람이 공동으로 부동산 개발사업을 할 때다. 예를 들어 빌딩을 매수해 리모델링 후 되팔려면 비교적 큰 자금이 투입되고 사업기간도 길기 때문에 여러 사람이 함께 투자하는 일이 많다.

서울 서초구 대법원 재판정. (사진=뉴시스)

보통 이런 걸 ‘동업’이라고 부르는데 민법에 의하면 ‘조합계약’에 해당한다고 보면 된다. 조합계약은 2인 이상이 상호출자해 공동사업을 경영할 것을 약정하는 것을 말한다. 동업자간 분쟁이 발생하면 민법상 조합계약의 법리에 따라 해결하게 된다.

동업자끼리 친밀한 사이라는 이유로 종종 동업계약조차 체결하지 않고 사업을 시작하는 경우를 종종 보게 된다. 이럴 때 사업이 제대로 진행이 되지 않으면 큰 다툼으로 이어지고 분쟁이 장기화될 염려가 있다. 따라서 최소한 동업자간 본격적으로 출자를 하는 시점부터는 동업계약서를 꼼꼼히 작성해 마련하여 두는 것이 좋다.

동업계약서에는 여러 사항이 포함되어야 하지만, 특히 동업자가 출자의무를 이행하지 않았을 경우의 손해배상의무나 동업자간 손익분배비율, 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우의 지분정산방법 등은 반드시 정해야 한다.

사업부지를 매수하기 위해 매매계약까지 체결했는데 갑자기 한 동업자가 중도금 납부시점에 출자를 거부하는 경우를 생각해보자. 다른 동업자는 사업을 포기해야 하는 것은 물론, 매도인에게 지급한 계약금까지 위약금으로 물어야 할 수 있다. 이때 출자의무를 이행하지 않은 동업자에 대해 다른 동업자가 손해배상을 청구하는 것은 가능하지만, 이는 후속 조치일 뿐이다. 동업계약서에는 동업자가 출자의무를 제대로 이행하지 않을 경우 부담해야 할 손해배상책임을 구체적으로 정해 동업자로 하여금 스스로 출자의무를 책임감 있게 이행하도록 할 필요가 있다. 실제 사업비로 지급되기 이전에 출자를 마치도록 출자시점도 분명히 정해두는 것이 좋다.

동업자간 손익분배비율이나 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우 그 지분정산방법 등에 관하여도 동업계약서에 포함해야 한다. 동업자간 손익분배비율을 별도로 정한 경우에는 그에 따라 손익을 분배하면 되지만, 별도로 정하지 않은 경우에는 출자가액에 비례하여 분배한다. 일부 동업자의 탈퇴와 관련해서도 동업자는 존속기간을 정하지 않은 경우에는 원칙적으로 언제든지 탈퇴하는 것이 가능하고, 탈퇴 당시 조합재산상태에 따라 지분을 정산받을 수 있기 때문에 되도록 동업계약의 존속기간을 명확히 정하는 것이 좋다. 또, 출자금이 납부된 시점 등 일정한 시기 이후부터는 탈퇴를 금지하는 특약을 두는 것도 안정적으로 사업을 진행하기 위해서는 필요할 수 있다.