재건축 하락세 멈추고 분양시장 호황…강남 주택시장 왜 이러나?

△지난 8일 개관한 ‘다산자이 아이비플레이스’ 모델하우스 내부가 방문객들로 북적이고 있다. [사진=GS건설]

[이데일리 정다슬 기자] 8·2 부동산대책의 직격탄을 맞았던 서울 강남권 주택시장에 미세한 변화가 감지되고 있다. 8·2대책의 규제 기세가 눌려 한 달여간 급랭했던 시장 분위기가 다시 살아날 조짐을 보이고 있는 것이다.

8·2대책 이후 호가하락과 거래중단을 보였던 강남 재건축 시장은 일부 단지를 중심으로 가격 내림세가 멈췄다. 강남 재건축 일반분양 단지는 대출규제 강화에도 불구하고 수백대 일의 1순위 청약경쟁률을 기록했다. 집값 급등으로 투기지역으로 지정된 용산·마포도 8·2대책 발표 이후에도 집값 하락세 없이 상승세를 유지하고 있다.

정부는 투기과열지구 추가 지정 등 8·2대책 후속 조치로 지속적인 시장안정 규제에 나서는 반면 수요가 몰리는 지역의 집주인들은 가격을 올리거나 매물을 거둬들이고 있다는 분석이다. 전문가들은 정부 규제와 시장 수요의 힘겨루기가 본격화하면서 가을 이사철이 절정인 10월 초 연휴 이후가 8·2대책의 약발의 효과를 가늠할 수 있는 분수령이 될 것으로 보고 있다.

◇ 서울 재건축 아파트값 하락 멈춰…잠실 주공5단지 8·2대책 이전 수준 회복

부동산114에 따르면 지난주(9월8일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.02%) 대비 0.05% 상승했다. 8·2대책 이후 처음으로 오름폭이 소폭 확대된 것이다.

특히 재건축 아파트 값은 4주간 이어지던 하락세를 멈추고 지난주 보합으로 전환됐다. 지난 7일 서울시 도시계획위원회에서 재건축정비계획안이 사실상 통과된 송파구 잠실주공5단지 가격이 크게 올랐기 때문이다. 이 아파트는 광역 중심인 잠실에 있어 잠실역 사·2거리에 짓는 아파트 3개 동에 50층 재건축이 허용됐다.

잠실주공5단지는 오랫동안 답보상태를 끌어왔던 정비계획안이 통과되자 당장 가격이 오르며 매수세가 이어지고 있다. 현지 중개업소에 확인한 결과, 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난 8일 16억 8000만원에 거래된 후 17억원 이상에 매물이 나오고 있다. 이는 8·2 대책 발표 전 시세와 비슷하고 7월 하순 17억 2000만원에 팔린 역대 최고차에 육박하는 수준이다. 전용 76㎡도 한때 14억원에 거래가 이뤄졌으나 최근 15억 5000만원에 거래됐고 호가도 최고 16억원까지 뛰었다. 이는 8·2 대책 이전 최고가인 15억 7000만원을 넘어서는 것이다.

잠실주공5단지 인근의 중개업소 관계자는 “도계위 통과 발표가 나온 당일부터 거래가 재개되고 있다”며 “인근 장미·진주 아파트도 급매가 모두 거래된 이후로는 강보합세로 돌아섰다”고 말했다.

△출처=부동산114

실수요자의 수요가 꾸준한 지역은 투기지역·투기과열지구 지정에도 불구하고 8·2대책 이후에 오히려 가격이 올랐다. 마포구 아현동 래미안 푸르지오 4단지 전용 84㎡는 지난달 말 9억 8000만원에 거래가 이뤄졌다. 용산구 이촌동 ‘한가람 아파트’ 역시 7월 9억원에 거래됐으나 8월 들어 2억 8000만원이 오른 11억 8000만원에 거래됐다.

◇ 주말 수도권 모델하우스 13만 인파…청약 열기 ‘후끈’

대출규제 강화, 분양권 전매 금지 등 규제 조치에도 서울·수도권 분양열기는 뜨겁다. 지난 8일 서울과 수도권에서 문을 연 전국 모델하우스 8곳에는 주말 사흘동안 수만명의 방문객 발길이 이어졌다.

서울 강남구 개포동 시영아파트를 재건축한 ‘래미안 강남포레스트’에는 사흘 동안 총 1만 5000여명이 다녀갔다. 인근 시세보다 저렴한 분양가에 수요자들의 관심이 커졌다는 분석이다.

이 단지의 분양가는 3.3㎡당 평균 4160만원에 책정됐다. 지난해 개포지구에서 분양한 ‘래미안 블레스티지’(3.3㎡당 3760만원), ‘디에이치 아너힐즈’(3.3㎡당 4137만원)와 비교하면 분양가는 올랐지만 분양 이후 이 단지들의 현재 시세와 비교하면 2억원 가량 낮은 금액이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 래미안 블레스티지 전용 59㎡형의 입주권은 지난 7월 최고 12억 400만원에 거래되며 3.3㎡당 매맷값이 6000만원을 훌쩍 뛰어넘었다. 디에이치 아너힐즈 역시 같은 면적 입주권은 같은 기간 최고 11억 4758만원에 실거래됐다.

정부의 고분양가 규제로 가격을 낮춘 분양 단지는 당첨되는 순간 시세 차익을 얻을 것이란 기대가 형성되며 ‘로또청약’이라는 말까지 나오는 상황이다. 실제 지난 7일 1순위 청약을 진행한 신반포센트럴자이는 평균 168대 1의 경쟁률을 기록했다.

서울 중랑구 면목동 ‘한양수자인사가정파크’와 구로구 항동지구 ‘한양수자인와이즈파크’ 모델하우스에도 사흘간 각각 2만 3000여명과 1만 9000여명이 다녀갔다. 경기 남양주 다산신도시 진건지구에서 분양하는 ‘다산자이 아이비플레이스’ 모델하우스에도 사흘 동안 3만 5000여명이 몰렸다. 분양 관계자는 “다산신도시는 조정대상지역이라 입주 때까지 분양권 전매가 금지되지만 진건지구 마지막 민간아파트라는 점에 수요자들의 관심이 높다”고 전했다.

비규제 지역인 경기 김포시에서 문을 연 모델하우스에도 방문객이 대거 몰렸다. 걸포동 ‘한강메트로자이 2차’와 장기동 ‘김포한강신도시호반베르디움 6차’ 모델하우스엔 사흘 동안 각각 1만 7000여명과 1만 2300여명이 방문했다.

한편 분양시장은 오는 18일부터 다음달 13일까지 휴지기에 들어간다. 국토교통부가 새로운 청약 제도를 오는 22일 적용하면서 금융결제원이 주택청약시스템 개편에 들어가기 때문이다. 업계 관계자는 “가을 이사와 분양 성수기에 시장상황을 가늠할 수 있는 분양시장이 ‘깜깜이’ 상태에 들어가면서 추석연휴 이후 주택시장 분위기가 8·2 대책 효과를 판단하는 분수령이 될 것”이라고 전망했다.