[복덕방기자들]주택공급, 실현가능성은?…8·4대책 ‘긴급진단’

[이데일리 정두리 기자] 문재인 대통령이 주택공급을 늘리라는 지시 이후 한 달여 만인 8월 4일 정부가 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표했습니다. 이번 8·4 대책은 신규 택지를 최대한 발굴하고 노후단지를 고밀 재건축하는 등 서울 등 수도권에 주택 13만2000세대 이상을 공급하고, 공공 재건축은 50층까지 허용하기로 한 것이 주요 핵심입니다. 당초 언론과 시장에서 예상한 것보다 더 많은 공급물량이 나왔다는 평가인데요. 그렇다면 부동산시장에서는 이번 정부 대책의 실현 가능성을 얼마나 볼까요?

본지 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들은 이은형 건설정책연구원 책임연구원을 만나 이번 대책을 짚어봤습니다.

-문재인 대통령이 주택공급을 늘리라는 지시 이후로 약 한 달 간 부동산 시장이 혼란의 연속이었다. 지금까지의 상황 어떻게 봤나.

지금 상황에서는 부동산은 아예 이슈화하지 않는 게 최선이다. 하지만 안타깝게도 4주간은 반대의 상황이 지속됐다.

-거두절미하고 묻겠다. 이번 8·4 대책 효과가 있을까?

효과가 없을 것으로 예상된다.

-공급물량 만큼은 기대 이상이라는 평가도 있는데…이유는?

이번에 발표된 대책이 단기에 유의미한 물량의 주택 공급을 답보하기 힘든 내용이다. 즉 추상적 내용이 많다. 집값이 오를 것이란 전망이 주류인 현 시점에서 얼마만큼 무주택자가 주택을 공급받게 될지는 예측이 힘들다. 설령 이들이 청약수요를 받더라도 당장 실물주택 없는 상태기 때문에 결국 임대시장에 머물러야 한다. 임대시장에 미치는 부하는 줄어들기 어렵다

-대책 하나하나를 살펴보자. 이번 대책에서 가장 중요시 된 공급방안 키워드는?

이번 키워드는 용적률 상향과 고밀도 개발이다.

-공공 재건축을 통해 용적률 500% 상향에 층수 50층까지 허용이 가능해졌다. 이 정도면 공급 효과 있지 않을까?

효과는 크지 않을 것으로 생각한다. 현재 서울에서 이슈가 되는 재건축 사업장들은 사업만 진행되면 사실상 완판이 100% 보장된 지역들이다. 그런 지역이라면 당연히 재건축 아파트를 고급스럽게 짓는 게 조합원들에게 유리한 결과를 가져오게 된다. 그런 상황에서 공공이 참여하게 되면 조합원이 원하는 아파트를 짓지 못할 가능성이 상당히 높다. 더군다나 임대물량까지 증가하게 된다. 이 상황을 감안하면 기존 조합원들이 공공재건축을 채택할 요인은 많지 않다.

-은마아파트, 압구정현대 같은 강남 대표 노후 아파트의 공공재건축 실현 가능성

없다고 보는 게 맞다. 일반 재건축 추진은 지금도 어려웠다. 동시에 시세는 꾸준히 상승을 했다. 만약 재건축사업이 추진되지 않으면서 시세가 하락했다면 공공재건축을 선택할 가능성 있지만, 지금은 그렇지 않기 때문에 지금 조합원들은 재건축 추진 여부와 관계없이 매물을 보유하고 기다리는 쪽으로 택할 가능성이 있다.

-일반 재건축은 이번 계획에 포함되지 않았다

최근 10년간 서울시에서도 재건축 재개발이 상당 부분 억제돼왔다. 이번 정부 들어서도 지난 3년 동안 재건축 재개발이 억재됐다. 이런 상황에서 규제를 한번에 풀어줄 수 없다. 그렇게 되는 순간 그간의 정책실패를 자인하는 결과가 되는 것이다. 따라서 앞으로도 일반 재건축에 대한 무조건적인 허용은 발생하지 않다고 보는 게 맞다.

-이번 대책 계획대로 공급될까?

세간에서는 이번 계획이 일정에 맞춰서 공급이 될 것인지 궁금해하고 있다. 하지만 실제로는 이 계획이 일정에 맞춰서 공급이 된다면 추후 더 큰 문제가 될 수 있다고 생각한다. 대표적으로 구도심에 고밀도 개발이 가져오는 일조권 침해, 교통체증 같은 기반시설 문제를 예로 들 수 있다. 또 하나 예를 들면 현재 용산역 앞쪽에는 10년 전과 달리 주상복합이 많이 증가하면서 출퇴근 교통체증 문제 지적되고 있다. 그런데 현재 정부의 공급계획에 따르면 용산정비창에 약 1만 가구의 주택을 공급될 예정이다. 이렇게 되면 그에 따라 오는 차량이 있다. 해당 지역에 똑같은 도로망이 유지된 상태에서 차량이 몇 천 단위로 증가한다면 교통체증은 더욱 심해질 수 밖에 없다. 3기 신도시의 경우 아직 시설계획 이뤄지지 않은 상태이기 때문에 추후 설계 변경을 통해서 고밀도 도심에 맞는 설계안이 나올 수 있다. 하지만 만약 저밀도 안을 유지한 상태에서 고밀도로 계획이 바뀐다면 당연히 서울과 같은 문제가 발생하게 된다.