임대차3법 5%룰 후폭풍…“전셋값 차등 혼란·착한 임대인 사라진다”

[이데일리 정두리 기자] “임대차 3법이 단기 효과는 있겠으나 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다.”

정부와 여당이 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 추진하는 임대차 3법의 효과가 단기간에 그칠 수 있다는 전망이 나오고 있다.

현재 정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안이다. 정부는 임대차 3법을 통해 임대신고 의무화와 임대기간 보장 및 임대료 인상 상한선을 법으로 규정해 집주인들의 횡포를 막고 주택임대시장을 보다 투명하게 관리하겠다는 방침이다. 특히 무주택자들의 주거안정을 뒤흔드는 급격한 전셋값 상승을 막겠다는 것에 초점을 맞췄다.

부동산 업계에서는 정부와 여당이 추진하는 임대차 3법 시행시 단기간에는 효과가 나타날 것으로 보고 있다. 예를 들어 지난 2018년 8월 서울 강남구 대치동 개포우성1단지 전용 84.41㎡ 를 7억원에 전세계약한 A씨의 경우 임대차3법 적용시 혜택을 볼 가능성이 크다. 전세 만료 2년을 앞둔 상황에서 집주인이 현 전세시세인 9억5000만원을 반영해 보증금을 2억5000만원의 올려달라고 해도 임대차 3법이 적용되면 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 범위에서 2년 단위의 전세계약을 1회 갱신할 수 있다. 따라서 임대료 상승 최대치인 5%를 올릴 경우 김씨가 내야 하는 추가 보증금은 3500만원이다. 임대료 상승분이 2억원 이상 줄어든 셈이다. 고가아파트가 밀집한 강남 등 서울의 경우 지자체의 결정에 따라 상한폭이 5%보다 더 하향 조정될 수도 있다.

지난 25일 서울 중구 예금보험공사 앞에서 열린 ‘소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회’ 참가자들이 촛불을 들고 있다. (사진=연합뉴스)

3억원 이하 아파트도 효과가 나타날 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강서구 방화동 마곡현대아파트 전용 59.92㎡의 지난 2018년 7월 전세 시세는 2억원이다. 이 면적형은 최근 2억8500만원에 거래됐다. 시세 차익은 8500만원으로, 재계약을 맺을 때 지표가 될 수 있다. 하지만 임대차3법이 적용됐다면 2년 재계약의 임대료 상승폭은 1000만원이다. 최근 2년 시세 차익 추이를 놓고 단순 가정한 결과지만 법의 효과가 있는 셈이다.

하지만 문제는 집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 최대한 올리거나 전세를 월세나 반전세로 돌리면서 전셋값이 폭등하고 있다는 점이다. 최근 임대차 3법을 앞두고 같은 단지 내에서도 과거와 최근 전셋값 차이가 수억 원씩 벌어지는 사례가 발생하고 있다. 서울 양천구 목동 신시가지 2단지 전용 95㎡ 전세 매물은 지난해 6월만 하더라도 6억원 초반에 세입자들이 들어갔으나 1년이 지난 지금 그 가격에는 엄두도 낼 수 없다. 집주인들은 임대차 3법 시행에 대비해 이 면적형 매물의 호가를 8억3000만원까지 올려놨다.

전문가들은 임대차 3법 도입이 임차인의 단기적 주거 안정에는 도움을 줄수 있어도 이 같은 임대료 불안과 함께 향후 임대공급 감소로 이어질 수 있다고 우려한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “임대차 3법이 시행 초기 단기 효과는 있겠으나 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 임대료를 한꺼번에 올리는 등 추가적 불안요소가 상당히 크다”면서 “현 정부 들어 서울 일부를 제외한 전반적인 전세시장만큼은 굉장히 안정화 되고 있다는것을 상기할 필요가 있다”고 진단했다.