재건축 상가 쪼개기 금지 법안 발의[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 재건축 상가 쪼개기가 성행하면서 이를 규제하기 위한 법안이 발의됐다.

서울 시내 한 상가에 붙어있는 임대 안내문. (사진=뉴시스)

재개발은 권리산정기준일을 별도로 고시해 재개발 예정지에 무분별한 투기 수요가 유입되는 것을 막아왔다. 그러나 재건축 상가는 쪼개기를 금지할 수 있는 구체적인 법률 규정이 존재하지 않았다. 결국 재건축 상가 쪼개기는 불법은 아니지만 법의 사각지대를 이용한 투기 행위로 볼 수 있다.

재건축 상가는 재건축 아파트에 비해 매매가격이 낮다. 투자금이 적게 든다는 뜻이다. 그런데 재건축 사업지에 따라서는 상가뿐만 아니라 아파트를 분양받는 것도 가능하다. 은마아파트나 반포주공아파트와 같이 주요 강남의 재건축 단지들은 상가 조합원에게도 아파트 입주권을 부여한다. 강남 재건축 단지뿐만 아니라 용산의 한강맨션이나 해운대의 대우마리나아파트의 경우와 같이 입지가 좋고 사업수익성이 훌륭한 재건축 단지들에서는 상가 조합원에게 아파트 입주권을 부여해 재건축 사업 속도를 높이려는 시도들을 하고 있다.

적은 투자금으로 운이 좋으면 높은 투자수익을 얻을 수 있다 보니 재건축 상가의 경우 시장에서 인기가 높은 투자상품이다. 여기에 그동안 재건축 상가 쪼개기를 금지할 수 있는 별도의 규정이 존재하지 않다 보니 이를 이용한 재건축 상가 쪼개기가 빈번히 이루어져왔다.

그러나 이런 재건축 상가 쪼개기는 앞으로는 쉽지 않게 됐다. 이번 도시정비법 개정안에 따르면 재건축 상가의 경우에도 별도의 권리산정기준일을 고시해 그 이후 상가호실의 숫자가 늘어난 때는 그 이전 현황에 따라 조합원 입주권의 숫자를 판단하도록 돼 있다. 권리산정기준일이 정해지면 그때부터 상가를 쪼개 상가 조합원의 숫자를 인위적으로 늘리는 행위가 사실상 불가능해진다는 것이다.

다만 개정법은 소급적용을 할 경우 위헌의 소지가 있어 앞으로 권리산정기준일을 고시해 규제하는 재건축 단지에 한해 적용될 예정이다. 아직 권리산정기준일이 정해지지 않은 재건축 단지의 상가라면 이전에 분할된 내역이 있다고 하더라도 굳이 분할일자를 확인할 필요는 없다.

그러나 권리산정기준일이 이미 정해진 재건축 단지의 상가를 매수할 때에는 주의해야 한다. 반드시 구분등기가 되어 있는지 여부를 등기부등본을 통해 확인하는 것은 물론 건축물대장을 통해 분할일자가 권리산정기준일 이전인지 여부도 살펴봐야 한다. 재건축 상가 투자는 적은 투자금으로 높은 투자수익을 낼 수 있는 투자처가 될 수 있지만 그만큼 위험성이 높다는 점도 반드시 고려하는 것이 바람직하다.

김예림 변호사.