"부동산 투기와의 전쟁"…최강카드는 금융규제, 보유세는 꼴찌

문재인 대통령이 7일 청와대에서 발표한 신년사를 통해 “부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다”며 “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라고 말했다. 연합뉴스 제공

[세종=이데일리 최훈길 기자] 부동산 투기를 잡는 가장 효과적인 카드가 금융규제라는 사실이 연구를 통해 입증됐다. 반면 보유세 인상 등 조세정책은 다른 정책보다 규제 효과가 떨어졌다. 부동산 투기를 잡기 위해서는 보유세를 대폭 인상해야 한다는 주장은 경제적 효과보다는 선거를 앞두고 정치적 효과를 노린 것이란 지적이 나온다.

◇“부동산 잡는 1순위 브레이크는 금융규제”

7일 한국지방세연구원의 ‘역대 정부의 부동산 정책 유형화와 주택가격 변화’ 보고서에 따르면, 국민의정부 때인 1998년부터 박근혜정부 때인 2017년까지 20년 간 주요 부동산 정책 60개의 시장 효과를 분석한 결과 이같이 나타났다. 연구진은 각각의 정책 발표 후 3개월 간의 평균 가격상승률에서 정책 발표 전 3개월 간의 평균 가격상승률을 빼 정책 효과를 추산했다.

정책 효과 추산 결과, 금융규제 강화로 인한 주택가격 상승률 하락폭이 2.39%포인트로 가장 컸다. 금융규제 강화는 금리 인상, 대출 대상·한도 제한 등을 뜻한다.

그 다음으로는 원가연동제·원가공개·채권입찰제 등 분양가규제 강화가 -2.37%포인트, 전매제한 제도·청약자격제한 강화·투기지역 지정 등 기타거래규제가 주택가격을 -2.18%포인트 끌어내렸다. 보유세(종합부동산세+재산세) 등 조세정책 강화는 -1.94%포인트로 집값을 잡는 데는 가장 약발이 약했다.

아파트의 경우에도 보유세 효과가 가장 떨어졌다. 기타거래규제(-3.21%포인트), 금융규제 강화(-3.2%포인트), 분양가규제 강화(-3.17%포인트)가 아파트 매매 가격 상승률을 떨어뜨리는데 비슷한 효과를 보였다. 반면 조세정책 강화로 인한 가격하락 효과는 -2.62%포인트에 그쳤다.

보고서를 작성한 김보영 지방세연구원 부연구위원은 “조세 정책은 시행되는데 통상 수개월 넘게 시간이 걸리고 국회를 거치면서 내용이 바뀌는 불명확한 성격이 있다”며 “금융규제는 발표 이후 단기간 내에 그대로 시행된다. 부동산이 폭등했을 때 가장 효과적인 브레이크는 금융규제”라고 말했다. 지난달 발표된 12.16 부동산 대책에서도 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지가 가장 강력한 위력을 발휘했다는 평가를 받는다.

◇박원순 10조, 이재명 15조 “보유세 인상”

이 같은 연구 결과는 최근의 여권 입장과 상반된다. 그동안 여권에선 부동산 투기를 잡기 위한 1순위 정책으로 보유세 강화를 내세워 왔다.

박원순 서울시장은 “여러 차례 (정책을 발표)해도 효과가 없으니까 내성이 생긴다고 한다. 충격이 필요하다”며 보유세를 현재보다 3배 가량 인상해야 된다고 주장했다. 지난해 종부세(국세청 고지 금액 기준 3조3471억원)을 3배 가량 인상하면 10조원 규모다. 진희선 서울시 행정2부시장도 지난 6일 기자간담회를 열고 보유세율 인상을 거듭 촉구했다.

이재명 경기도지사는 박 시장보다 많은 15조원 가량의 보유세 증세를 주장하고 있다. 이 지사는 지난해 11월 이해찬 더불어민주당 대표 등이 참석한 예산정책협의회에서 국토보유세 도입 등 20개 현안을 건의했다. 국토보유세는 토지에 세금을 매겨 15조5000억원 세수를 거둔 뒤 전 국민에게 연 30만원 씩 토지배당을 지급하는 것이다.

전문가들은 여권의 ‘대선 잠룡’으로 분류되는 이들이 경쟁적으로 보유세 인상을 주장하는 데는 정치적 이유가 크게 작용한 것으로 풀이했다.

홍기용 인천대 경영학과 교수(전 한국세무학회장)는 “토지·주택에 붙는 종부세를 급격하게 인상하면 기업의 세 부담 증가, 전세 가격으로 세금 전가 등 경제 전반에 충격을 줄 수 있다”며 “그럼에도 과도한 보유세 증세를 주장하는 것은 경제보다는 지지층을 결집하고 표심을 노린 정치적 배경이 작용한 것”이라고 말했다.

김보영 부연구위원은 “강한 규제를 가하면 단기적으론 부동산이 잡히겠지만 결국엔 봇물처럼 물꼬가 터지게 된다”며 “시장이 폭등·폭락을 반복하지 않도록 경제적 관점에서 부동산 정책을 챙겨야 한다”고 말했다.

주택 매매가격 감소에 가장 효과가 큰 정책은 금융규제, 가장 효과가 작은 정책은 조세정책이었다. 주택 매매가격 하락 폭은 정책 발표 후 3개월 간 매매 상승률에서 정책 발표 전 3개월 간 상승률을 빼서 계산했다. 단위=%. [그래픽=이데일리 이동훈 기자]

아파트 매매가격 감소에 가장 효과가 큰 정책은 금융규제, 가장 효과가 작은 정책은 조세정책이었다. 단위=%포인트. [출처=한국지방세연구원]

종부세가 박근혜정부 당시 1조원대였으나 지난해 3조원대로 증가했다. 2014~2018년은 국세통계연보에 명시된 납부 금액, 2019년은 국세청 고지 금액이다. 국세청은 합산 배제 신청 등을 고려하면 지난해 최종세액이 3조1000억원이 될 것으로 전망했다. 단위=억원 [출처=국세청 국세통계연보]