[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 공부 어떻게 해야 할까

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 놀랍게도 공부라는 말만 붙이면 그 어떤 것이든 재미가 없어진다. 모바일 게임조차 ‘게임공부’라고 하는 순간 클릭을 주저하게 된다. 참 재미없는 단어이며 시작하기 어려워지는 단어다. 그럼에도 하루에 수십 명이 부동산공부를 한다며 필자에게 인사를 남긴다.

부동산공부. 부동산 사기만큼 막막하고 답이 없다. 부동산이라는 것이 수능시험처럼 시험을 보고 성적을 받는 것도 아니고 운전면허증처럼 자격증이 나오는 것도 아니기 때문이다. 그래서 필자를 비롯한 많은 사람이 현장답사를 중요하게 말하는지도 모르겠다.

필자의 시작은 책과 신문이었다. 물론 현장답사가 참 중요하지만 책과 신문은 현장답사 이전에 정보나 내 투자의 방향성, 적어도 투자하고자 하는 지역에 대한 실마리를 찾는 시작이 된다. 특히 신문은 부동산 시장의 전반적인 배경을 알 수 있는 일반인이 알 수 있는 가장 접근하기 쉬운 매개체이기도 하다. 이를 시작으로 현장답사가 이뤄져야 하는데 사실 혼자 현장답사를 해서 지역에 대해 이러쿵저러쿵 논할 수가 없다. 지역의 변화를 몸으로 느끼기 위해서는 아무리 못해도 3개월, 늦어도 6개월에 한번 재방문을 하면서 변화를 체감해야 한다. 즉, 원하는 부동산에 투자한다고 하더라도 가끔 방문하는 버릇을 들여야 한다.

그 이전에 현장답사를 하는 가장 큰 이유가 무엇일까. 바로 ‘시세파악’을 위해서다. 핸드폰을 사도 각종 통신사 할인율을 일일이 다 따져가면서 사고 월 만원씩만이라도 다른 사람보다 더 나가는 듯한 기분이면 시무룩해지는데 어떻게 한번에 비교도 없이 큰돈이 드는 부동산에 투자하려고 하느냐는 것이다. 나중에라도 비싸게 빌라나 원룸 등을 산 것을 알게 된 사람들이 있는데 이는 사실 현장답사가 부족했던 것이라고 볼 수 있다.

부동산에 투자한다는 것은 내가 투자한 부동산의 실투자금 대비 수익률을 낼 수 있는지 정확히 파악해야 하는데 시세파악이 잘되지 않았다는 것은 첫단추를 잘못 끼웠다는 의미가 되기도 한다. 참고로 필자는 치근 대출을 끼고서 5~6%대의 수익률만 된다고 해도 선방한 투자라고 보는 편이다.

부동산 공부만큼 그 시작을 어떻게 해야 할지 모르고 종잣돈이 없어 고민하는 이들도 많다. 이때는 현재 자기 자신의 자산현황 파악을 잘해야 한다. 최근에 필자가 본 책에서는 ‘자신의 거주비용을 줄이고 여윳돈으로 투자를 시작하라’는 말이 있다. 쓸데없이 덩치만 큰 전세를 보유하느니 차라리 조금 더 외곽에서 여윳돈을 굴려 부동산을 투자한다는 것이다. 그의 말에도 일리는 있다. 서울만 벗어나거나, 역세권을 벗어나면 조금 더 저렴해지는 것이 주거부동산의 특징이다. 그의 말을 빌리자면 주거와 투자를 명확하게 나눌수록 수익률은 오를 수 있다고 했다.

부동산 공부라는 것은 결국 돈을 벌기 위함이다. 그리고 돈을 버는 것은 공부한다고 해서 벌리지 않는다. 투자를 실제로 해봐야 한다. 첫 시작은 어려우니 소액으로 조금씩 한 발을 내디뎌 보기를 바란다. 그토록 현장답사를 말했는지 책에서는 결코 답을 찾을 수 없다고 말했는지 알아가게 될 것이다.