[대박땅꾼의 땅스토리]토지 투자가 매력적인 이유

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 공인중개사에 관심을 가지고 책을 훑어보면 부동산학개론을 필수로 거쳐 가야 한다. 온갖 학술적 의미의 토지·건물 등 부동산에 대해 이야기하고 있는 이 이론들은 사실 정말 간단한 한 가지를 세상에 둘도 없는 곤란한 언어로 풀어쓴 듯한 기분에 휩싸이게 된다.

부동산학적인 관점에서 토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성을 가지고 있다고 한다. 자연적 특성은 토지가 갖는 본원적인 속성을 뜻한다. 우리가 ‘토지’라고 생각하면 떠오르는 몇 가지 성격들을 의미하는데 예를 들면 다음과 같다.

① 토지는 인위적으로 이동하지 못하는 지리적으로 고정적이다(부동성).

② 노후화되는 다른 물건과는 달리 소모와 마멸되지 않는 불변하는 특징을 갖는다(영속성).

③ 토지는 기본적으로 그 양이 불변해 면적이나 양이 고정돼 있다(부증성).

④ 이 세상에 똑같은 토지란 있을 수 없다(개별성).

⑤ 토지는 반드시 다른 토지와 연결돼 있다(인접성).

이 같은 내용이 바로 자연적 특징이라고 볼 수 있다. 반면 인문적 특성은 후천적, 인위적으로 부동산에 부여되는 성질이다. 예컨대 그 자연적 형태는 ‘농지’이지만 용도적으로 주거용지에 해당하는 경우다. 또 토지를 합필하고 필지 분할하는 데에서 후천적인 변화가 이뤄진다. 비록 우리 눈에는 보이지 않더라도 말이다.

그래서 인문적 특성으로 △용도의 다양성 △병합 및 분할의 가능성 △위치의 가변성 등을 지니고 있다. 여기서 ‘위치의 가변성’은 사회적 위치, 경제적 위치, 행정적 위치를 담고 있어 도시의 성장이나 낙후에 따라 변동하는 토지의 변화를 떠올리면 간단할 것이다.

이처럼 이론적 정리를 해본 이유는 토지 투자가 부동산학적인 특징에서 비춰볼 때 매력적인 투자유인이 있기 때문이다.

건물은 생산되면 소비재로서 감가 상각된다. 즉 건물은 막 완공된 그 시점부터 경제적 가치가 깎여 나간다. 만약 ‘아파트 값이 올랐다’거나 ‘100억원 가치의 빌딩’이라는 설명을 듣게 된다면 그것은 그 건물이 존재하는 토지의 가치가 올랐다는 얘기다.

토지는 위에서 말한 것과 같이 희소성이 있는 자원이고 부동적인 자원이다. 시장경제 안에서 토지는 모자라면 더 짓는 건물과 달리 한정적인 까닭에 호재가 있는 곳에서 가치는 충분히 오를 수 있다. 다만 세상에 똑같은 토지가 없어 토지 대 토지로 객관적인 비교는 힘들다.

아울러 시장에 나올 때부터 주거용, 상업용, 사무용 등으로 나눠져 그 용도로만 사용해야 하는 일반 부동산에 비해 미래를 바꿀 수 있다는 매력을 지니고 있어 다양한 활용에 따라 다른 수익창출이 이뤄진다는 점에서 매력적이다.

필자가 땅에 투자하는 이유는 새하얀 캔버스 위에 그려질 미래를 보며 투자하기 때문이다. 단 투자 전 그 캔버스가 튼튼한지, 어떤 모양이고, 어떤 재질인지 확인해야 한다. 무작정 캔버스만 구입하고 아무것도 그리지 않고 전시만 해봤자 그것은 그저 미술도구일 뿐이고 캔버스일 뿐이다. 그림 작품으로 완성될 구상을 하고 최고의 캔버스를 찾는 것.

그것이 토지 투자의 진정한 매력일 것이다.