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도시형생활주택(이하 도생)이란 300가구 미만, 전용면적 85㎡ 미만인 주택으로 1~2인 가구의 주거안정을 위해 2009년 도입됐다. 필로티 구조가 많아 화재에 취약하고, 주차장 설치기준도 가구당 차량 1대 기준인 아파트와 달리 가구당 0.4~0.6대에 불과하다. 커뮤니티 시설과 집값 상승 여력 등도 감안하면 아파트에 비해 선호도가 낮다.
하지만 최근 정부가 분양아파트 규제를 강화하자 사업자들이 상한제 회피 수단으로 도생으로 방향을 틀어 공급하는 사례가 늘고 있다. 국토부 통계누리에 따르면 서울의 도생 인허가실적은 올해 1~8월 1만2478가구로, 작년 같은 기간 1만1215가구보다 늘어났다.
서울 청계천과 가까운 도시환경정비사업장인 세운지구에서 대우건설과 현대엔지니어링이 지난 6월, 8월에 잇달아 분양한 주택은 같은 동 안에서도 도생이냐, 아파트냐에 따라 가격이 달라지는 사례다.
대우건설이 올해 상반기 세운지구에 분양한 서울 중구 ‘세운푸르지오헤리시티’(293가구)는 3.3㎡당 평균 분양가가 3890만원이다. 분양가상한제 시행 전 HUG가 매겼던 세운푸르지오 아파트 분양가는 3.3㎡당 2760만원이었는데, 평균 1000만원 이상 높게 분양한 것이다.
이 공동주택 단지는 총 614가구지만, 정부의 아파트에 대한 분양가 규제에 막히자 시행사가 일부를 도생으로 변경해 먼저 분양한 것이다. 시행사는 분양가가 너무 낮다고 판단해 분양을 미루고 있는 것이다. 분양 관계자는 이에 대해 “도생과 아파트는 구조가 똑같고, 도생이 16층 이상에 지어져 전망이 더 좋다”며 “도시형은 내부에 들어가는 가구·가전도 풀옵션으로 갖추고 있다”고 말했다.
현대엔지니어링이 짓는 힐스테이트세운센트럴도 마찬가지의 복합단지다. 지하 8층~지상 27층인 3개동, 총1022가구 가운데 487가구만 도생으로 먼저 분양했다. 도생은 한 동에 300가구를 넘을 수 없기 때문에 3개동에 분산시켰다. 이 도생의 평균 분양가는 3.3㎡당 3936만원이었고, 아파트는 HUG의 분양 제시가격이 2764만원이었다. 두 곳 모두 평당 1100만원 넘게 차이가 난다. 전용 42㎡라면 도생의 분양가격이 아파트보다 1억4000만원 정도 비싸다.
도생, 아파트 규제 강해질수록 ‘반사이익’…“과도한 분양가 안돼”
같은 동에 도생과 아파트를 함께 지어 분양할 수 있는 건 정부가 만든 주택법 시행령 덕분이다. 현행 주택법은 ‘하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 복합해 건축할 수 없다’고 명시하고 있다. 다만 하위법령인 시행령에선 준주거지역이나 상업지역에 한해선 다른 주택도 복합해 지을 수 있게 해줬다.
건설사들은 특히 분양가상한제가 시행되자 이 시행령을 활용, 상한제 규제로 줄어든 아파트 건설 수익을 도생의 고분양가로 보전하는 일이 벌어진 것이다.
B건설회사 관계자는 “도생과 아파트를 동시 분양하면 분양가 차이가 눈에 보이는데 누가 도시형을 사려고 하겠느냐”며 “아파트에 도생을 끼워파는 것도 꼼수이고, 더 비싼 도생을 다 팔고 난 뒤에 시간차를 두고 아파트를 싸게 분양하는 수법도 일종의 눈속임”이라고 비난했다.
고준석 동국대 겸임교수는 “분양가격은 도시형이 아파트보다 비싸더라도 결국 집값은 비슷해져 도시형을 분양받은 소비자들이 손해를 봤다고 여기는 상황이 올 것”이라고 지적했다.
