[대박땅꾼의 땅스토리]임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 임야만을 투자하는 사람들이 있다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 나 역시 임야투자를 종종 한다. 임야를 골라서 하지는 않아도, 조건이 괜찮다면 ‘임야기 때문에’ 고민하는 일은 없다.

임야투자를 어려워 하는 이유 중 하나는 그 속에 무엇이 있는지 알 수 없기 때문이다. 말 그대로 자라난 수풀과 나무로 인해 정확한 경계를 측정하기가 어렵고 무덤 등 투자 전에는 찾을 수 없던 악재가 숨어있기도 하기 때문이다. 단연 가장 힘든 것은 보전산지와 산림보호 구역 등에 투자하면 이도 저도 하지 못하게 된다. 농지로 치면 절대농지처럼 개발제한이 많은 용도에 해당하기 때문이다.

내가 가장 좋아하는 임야 투자는 ‘토임’ 투자다. 토임은 토지 임야의 준말로 토지대장상 지목이 임야로 등록돼 있지만 구릉지 형태로 경사가 완만한 땅이다. 시골에 가보면 그냥 밭으로 사용하는 경우도 많다. 그러다보니 개발 비용도 적게 들고 옆에 도로가 나있는 경우가 많아 이득인 경우가 많기 때문이다.

임야를 투자하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 한다. 이 허가를 받아야 택지나 공장·도로·스키장 등으로 지목 변경이 가능하다. 물론 허가만 받는다고 끝나는 것은 아니다. 신청서를 접수하면 공무원들이 대체산림자원조성비(산지전용부담금) 및 복구비를 산정하기 위해 현장답사를 온다. 그들이 현장에서 확인하는 것은 산높이, 나무수, 경사도다.

지역별로 조례에서 말하는 이 3가지 조건은 다를 수 있지만 보편적으로 산 높이가 높을수록, 나무의 간격이 촘촘할수록, 경사도가 높을수록 개발이 어렵다는 점을 기억하자. 대체로 도시지역은 해발 600m 이상이면 개발허가가 나지 않는다. 면적당 나무수는 직경 10cm이하 20그루 미만이여야만 한다. 경사도 역시 지역별로 차이가 많은데 전북 부안의 경우 12도 미만, 산이 많은 강원도는 25도 미만에서만 개발이 가능하다.

이에 대한 체크는 토지이용계획확인원이 아니라, 산림청의 산지정보조회에서 확인 가능한 점을 기억해두자. 물론 대략적인 파악 수준이다. 보디 자세한 내용은 토지측량설계사무소에서 확인하는 것이 안전한 편이다.

임야는 일반 농지에 비해 개발시 확인해야 하는 것이 꽤나 까다로운 편이지만, 농지에 비해 훨씬 저렴한 투자금액은 이러한 귀찮음과 까다로움을 감내할 수 밖에 없게 만든다. 위에서 설명한 대로 좋은 임야 투자처를 찾은 다음 토지측량설계사무소에 맡기면 간단한 일이다.

조금이라도 돈을 아껴보려 나 역시 이리저리 뛰어다녀본적이 있다. 그 결과 돈을 지불해 정확한 판단을 받는 것이 시간과 노력을 더 아낄 수 있었다. 그 이후 나는 토임 위주의 투자를 진행하거나 경매 등으로 만나는 저렴한 임야 위주의 투자를 진행하게 되었다.

어설프게 돈을 아끼려하지말자. 과감하게 체크할 때는 돈을 좀 쓰는 것이 좋다. 되려 더 큰 피해나 손실을 마주하는 것보다는 백배 잘 한 선택이라고 생각하게 될 것이다.