부동산 '중개보수' 공방 2라운드…월세 적정 수수료 논란

△올해 들어 ‘반값’ 부동산 중개보수(옛 중개수수료)가 전국적으로 시행되고 있는 가운데 이번엔 월세 중개보수 인상 여부가 새 뇌관으로 떠올랐다. 서울 잠실동 아파트 밀집지역에서 한 부동산 중개업소 벽면에 매물 시세표가 붙어있다. [사진=김성훈 기자]

[이데일리 정수영 기자] “월·전세 전환배율을 100에서 200으로 올리고, 수익형 부동산 중개보수(옛 중개수수료)를 자율화하자.”(공인중개사협회) vs “시장 상황이 달라지면 또 바꿔야 한다. 중개보수 자율화도 시기상조다.”(국토교통부)

올해 초 부동산 중개보수 상한 요율 인하에 반발했던 공인중개사협회가 이번엔 월세 중개 보수 인상 카드를 꺼내 들었다. 전세의 월세 전환 속도가 빨라지고 전·월세 전환율 하락으로 중개 보수가 줄었기 때문이다.

국토부는 이와 관련 태스크포스(TF) 팀을 꾸려 전·월세 전환배율 조정을 포함한 ‘부동산 중개업의 발전·육성방안’에 대해 연구용역을 진행 중이다. 하지만 일부 전문가들이 세입자 부담 증가 등을 이유로 반대하고 있어 신중한 입장이다. 중개 보수를 둘러싼 공방이 지난 상반기 상한 요율 논쟁에 이어 ‘제2 라운드’를 맞은 셈이다.

전·월세 전환배율이란 월세를 전세로 전환할 때 적절한 전세보증금을 산출하기 위한 기준으로, 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 이율인 전·월세 전환율과 반대 개념이다. 월세에 100을 곱한 후 이를 보증금과 합쳐 산출한다.

◇찬성 “전·월세 전환배율 100→200으로 올려야”

부동산 중개사 모임인 공인중개사협회는 전세와 월세의 중개 보수가 최대 4배까지 차이가 난다고 주장하고 있다. 월세 중개료가 그만큼 적다는 주장이다. 지난 27일 새정치민주연합 이언주 의원 주최로 국회도서관에서는 이와 관련해 ‘공인중개사 권리증진 및 중개보수 등 제도개선 방안 대토론회’가 열렸다. 이날 토론회에서 주제 발표자로 나선 서진형 경인여대 교수와 김학환 숭실사이버대 교수는 각각 월·전세 전환배율 제도 개선, 중개보수 체계 자율화를 주장했다.

서 교수는 “전세의 월세 전환 가속화와 전·월세 전환율 인하로 거래비용 불균형 현상이 나타나고 있다”며 “금리 인하에 따라 월·전세 전환배율도 조정해야 한다”고 주장했다. 예를 들어 전세금이 4억원인 서울 강서구 등촌 대림아파트 전용 89㎡의 경우 중개보수는 요율 0.4%를 계산해 160만원이 된다. 하지만 이 아파트를 ‘반전세’(보증부 월세)로 전환하면 전·월세전환율 6%를 적용받아 보증금 2억원에 월세 100만원이 된다. 이 때 중개보수는 월·전세 전환배율(보증금+월세×100)을 적용한 환산보증금 3억원에 대한 요율 0.4%를 적용, 120만원으로 줄어든다.

서 교수에 따르면 현재의 월·전세 전환배율은 기준금리가 5.25%, 전·월세 전환율이 연 10% 이상이었던 2000년에 마련된 것으로, 금리가 1.5%로 떨어진 상황에선 전세와 월세 중개 보수는 최고 4배까지 차이가 난다. 서 교수는 이에 따라 “현재 전·월세 전환율은 연 5~6% 수준인 만큼 적정 월·전세 전환배율은 곱하기 100이 아닌 200으로 조정해야 한다”고 강조했다.

◇반대 “시장 상황 달라지면 또 바꿔야”

하지만 반대 의견도 많다. 정재호 목원대 교수는 “월·전세 전환배율을 적정 수준으로 바꿀 수는 있지만, 향후 시장 상황이 어떻게 바뀔지 모르는데 이후에 또 다시 변경해야 하는 문제가 발생한다”며 “좀 더 체계적인 연구가 필요하다”고 말했다. 안진걸 참여연대 협동사무처장도 “전·월세 전환율이나 월·전세 전환배율에 대한 논의 방향은 맞지만 상황과 시기가 적절한가는 고민해봐야 할 문제”라며 “그렇지 않아도 월세 전환으로 주거비 부담이 늘어난 세입자 입장에선 수수료까지 오르면 생활이 더 힘들어질 수밖에 없다”고 반대 입장을 분명히 했다.

반면 장준순 공인중개사협회 부회장은 “정부가 지난 6월 중개보수를 절반 가까이 낮춘데다 임대차시장이 월세 위주로 빠르게 전환하면서 동일한 물건을 거래하는 데 중개료가 최소 50% 줄고 있다”며 “월·전세 전환배율 조정을 원하는 업계의 요구는 비정상을 정상화하는 최소한의 요구”라고 강조했다.

국토부도 당장 월세 등 중개보수가 올라갈 수 있는 부분에 대해서는 신중한 입장이다. 김상석 국토부 부동산산업 과장은 “월·전세 전환배율 적용을 지금 당장 시행하기 어렵고 속도 조절이 필요하다”며 “합리적인 방법이 있는지 검토할 계획”이라고 말했다.

공인중개사업계는 이외에도 미국이나 유럽처럼 중개보수를 자율화하자고 주장하고 있다. 김학환 교수는 “미국이나 프랑스는 중개보수에 대한 법적 규제가 없다”며 “우리나라도 공인중개사가 거래성립과 중개대상물 확인 등 모든 책임을 지는데도 수수료는 너무 낮다”고 강조했다. 반면 정재호 교수는 “중개보수 체계를 자율화하는 외국과 우리나라는 중개사의 책임과 역할, 대상물 등이 많이 다르다”며 “우리는 아파트가 중심이지만, 미국은 단독주택 위주고, 주택이 모두 제각각이어서 거래 자체가 힘들다”고 설명했다.