다시봐도 헷갈리는 전세대출 규제 총정리

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[이데일리 장순원 기자] 이르면 다음 달 중순부터 투기지역과 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세대출을 받을 수 없게 된다. 전세대출을 이른바 갭투자(전세를 낀 주택구매) 실탄으로 활용하지 못하도록 하기 위해서다. 규제에 대해 헷갈리는 부분을 질의응답(Q&A)식으로 정리했다.

▲서울을 포함한 수도권에서 3억원 넘는 주택을 사면 기존 전세대출은 어떻게 되나.

-원칙적으로 전세대출을 받은 뒤 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 넘는 집을 사면 전세대출을 바로 갚아야 한다. 다만 실거주가 목적인 경우 예외가 적용된다. 예를 들어 다음 달 하순쯤 전세대출을 받아 전세를 살다 자가로 옮기려고, 만기가 1년 정도 남은 전세를 끼고 시가 7억원 짜리 집을 구매했다면, 남은 임대차 기간 대출을 회수당하지 않고 살 수 있다. 이는 갭투자가 아닌 거주를 위한 선(先)투자로 정상적인 거래라는 판단에서다. 하지만, 9억원이 넘는 고가주택을 사면 규제 예외의 혜택이 없다.

▲서울 지역 6억원 짜리 아파트를 보유 중이다. 8월쯤 자녀 교육을 위해 서울에 전셋집을 구할 계획인데, 전세대출이 막히는 건가.

-9억원 미만의 주택을 보유한 1주택자라면 전세대출을 받을 수 있다. 이번 규제는 새로 집을 산 1주택자들이 전세대출을 활용해 갭투자에 나서는 것을 막겠다는 취지다. 이미 9억원 미만 주택을 보유하고 있다면 이번 규제의 적용대상이 아니다. 또 기존에 전세대출을 끼고 9억원 이하 아파트를 산 사람도 전세대출 만기를 연장할 수 있다. 다만, 대출을 연장하는 시점에 집값이 9억원을 넘지 않아야 한다.

▲집을 살 때 3억원 이하였지만 가격이 올라 3억원 넘어섰다면 전세대출을 받을 수 없나.

-‘3억원 초과 아파트를 구입’한 것이 아니므로 규제 대상이 아니다. 상속도 비슷하다. 가령 서울에서 8억원 짜리 아파트를 상속받았다면 전세대출을 받는 데 지장이 없다.

▲규제 시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우에는 어떻게 되나.

-규제시행일 이후 구입 행위부터 제한하므로 규제 대상이 아니다.

▲규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우는.

-전세대출 회수대상이 아니다. 그러나 현재 전세대출의 만기연장은 제한된다. 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미다.

▲규제 시행일 이후 전세대출 신청하려 한다. 연말쯤 아파트 분양권·입주권을 구입할 계획인데 전세대출을 회수당하나.

-이번 회수규제 적용 시 ‘구입 시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미한다. 따라서 대출이 즉시 회수되지 않는다. 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우 만기 연장도 가능하다. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입 아파트에 실입주가 필요하다.

▲빌라·다세대도 규제 대상인가.

-갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하기 때문에 규제대상이 아니다.