[대박땅꾼의 땅스토리]주택임대사업자? 일반임대사업자? 등록해야 하나요?

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 세상 살기가 워낙 팍팍하고 회사에서 버는 월급만으로는 현상유지일뿐 뭔가 한 단계 올라갈 수 없음을 깨닫는 사람들이 그 돌파구로 들여다보는 것이 바로 부동산 재테크다. 조물주 위에 건물주라는 말이 괜히 나오는 말이 아니듯 부동산 열기는 아무리 규제가 존재한다 하더라도 사라지지는 않을 듯싶다.

수년 전부터 부동산 재테크시장에서는 ‘월세받는~’으로 시작하는 수익형 부동산이 강세를 보였다. 이와 함께 많은 다주택자는 ‘임대사업자’로 등록할지 고민한다. 아울러 임대사업자에 대해 구분하기 어려워하는 이들도 존재한다.

우선 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 구분부터 해보도록 하자.

주택임대사업자에 등록한다는 것은 ‘준공공임대주택, 단기임대주택, 기업형임대주택’ 등으로 나누어 볼 수 있다. 기업형임대주택은 일반투자자와는 거리가 있으므로 크게 신경 쓰지 않아도 되며 주목해야 하는 준공공임대주택과 단기임대 주택만 들여다봐도 충분하다. 만약 당신이 1가구 2주택 이상을 소유한 다주택자라면 주택임다사업자 등록을 고민할 텐데 위의 이 둘의 구분은 4년 이상 보유 시에는 단기임대주택, 8년 이상 보유 시에는 준공공임대주택 혹은 장기임대주택으로 구분하므로 보유기간에 따라 구분해도 좋다.

일반임대사업자는 오피스텔이나 업무용 시설 등을 매입하고 임대할 경우의 사업자이다. 일반임대사업자에 등록 시에는 토지분을 제외한 건물에 부과된 부가세 10%를 환급받을 수 있다. (단, 오피스텔 등에 거주하는 임차인이 전입신고 시에는 주택 수에 포함돼 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다)

위의 주택임대사업자와 일반임대사업자 외의 사람들을 미등록 다주택자라고 말한다. 아마 1가구 2주택 이상의 소유주이지만 임대사업을 등록하지 않은 다주택자 대부분이 여기에 해당한다. 이들은 종합부동산세가 합산과세되지만, 임대의무기간이 없고, 임대료 인상 등의 제한을 받지 않는다. 그러다 보니 재산세, 취득세 혜택이 없고 양도세도 중과된다. 현재 다주택자가 소유하고 있는 주택을 매도 시 2주택자는 양도세율 10%, 3주택자는 20%의 세율이 중과된다.

그럼 처음에 필자의 질문으로 돌아가 보자. ‘주택임대사업자’와 ‘일반임대사업자’ 과연 등록해야 할까?

투기지역 내 1가구 2주택 이상의 소유자(일명 다주택자)는 고민해 봐야 할 문제다. 이유는 주택이 많을수록 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제 혜택이 주어진다. 또, 준공공임대(장기임대주택)시 양도세 감면혜택과 거주주택(본인) 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 5~6년 지난 후 천천히 매도하고 임대료 증액보다는 양도차익을 노리는 투자자들이고, 연간 임대소득이 2000만원 이하인 지역의료보험 가입자의 경우 주택임대사업자 등록을 추천한다.

하지만 감면되는 세금보다 보유한 부동산의 임대료 상승이 크고, 2~3채 정도의 소규모이며, 최소 5년 이내 팔 생각인 경우에는 임대료 제한을 받지 않고 자유롭게 매도하는것이 유리하다.

필자는 여러 강의를 통해 부동산투자 시 목적을 분명히 하라고 한 바 있다. 그래야 부동산 투자 시 투자물건 선정과 매도 기준을 정확히 할 수 있다. 지금까지 설명한 세제혜택 등에도 영향을 끼친다. 최근처럼 부동산시장이 위축된 시기에는 임대사업자에 등록해 시장을 장기적으로 지켜보려는 사람들이 증가한다. 독자 여러분도 자신에게 맞는 상황과 요건을 갖추어 조금이라도 혜택을 얻을 수 있기를 바란다.