[재테크의 여왕]그린벨트 규제 완화, 토지 경매 노하우는

[이데일리 성선화 기자] 최근 그린벨트(개발제한구역) 관련 규제개선 이후 토지 경매 낙찰가율이 치솟고 있다. 부동산 경매 지지옥션에 따르면 그린벨트 개선 방안이 나온 지난 7일부터 19일까지 그린벨트 내 토지 낙찰가율이 79.4%를 기록했다. 이번 ‘재테크의 여왕’에서는 토지 경매에 관심이 있는 투자자들이 최근 시장 상황에 대해 알아두면 좋은 팁을 알아봤다.

◇토지 경매보단 ‘공매’

최근 경매 시장에서 소외되었던 토지 시장의 낙찰가율이 치솟고 있다. 특히 제주도 지역 등 일부 인기 지역의 경우 낙찰가율이 500%를 넘기도 한다.

지금처럼 토지 경매가 과열 양상을 보일 때는 경매 대신 공매를 노려 보는 것도 방법이다. 경매와 달리 공매는 세금 연체 등 정부 기관과의 채무 관계로 인해 나오는 물건이다. 쉽게 설명하면 은행에 빚을 졌다가 못 갚으면 경매로 나오지만 정부에 세금을 못 갚으면 공매로 나오게 된다.

아직까지 토지 공매는 일반인들의 관심이 적은 분야로 일반 경매만큼 경쟁이 심하지 않다. 특히 공매 물건의 확인과 입찰은 모두 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트를 통해 가능하다.

◇제주 농지, 외지인 낙찰 불법

제주도의 토지 경매가 과열되면서 제주시는 법을 개정해 외지인들의 농지 낙찰을 법적으로 금지했다. 이 때문에 제주도민이 아닌 외지인이 토지 경매에 입찰에 농지 낙찰을 받더라도 농지를 취득하기 위한 자격증이 나오지 않는다. 농지취득자격증이 나오지 않으면 낙찰자는 입찰 보증금 10%를 고스란히 손해봐야 한다.

전은규 ‘대박땅꾼부동산연구소’ 소장은 “최근 외지인이 제주도 농지 취득을 못하도록 법이 바뀐 사실을 모른 채 입찰에 참여하는 사람들 많다”며 “낙찰을 받더라도 취득이 불가능해 손해를 볼 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다”고 말했다. 하지만 농지 이외의 다른 용도의 토지에 대해서는 취득 가능하다.

◇계획관리·자연녹지 지역 주목

토지 경매 입찰은 일반 토지 투자에 비해 좀 더 까다롭다. 토지용도변경이 가능하기 위한 조건인 도로와 배수로 조건을 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 하며 반드시 현장에 도로가 있는지를 확인해야 한다. 특히 제주도의 경우 배수로 시설이 잘 돼 있지 않아 낙찰 후 공사 비용을 낙찰자가 부담해야 한다.

토지 입찰 시 최우선 순위로 둬야 할 땅은 ‘계획관리지역’과 ‘자연녹지지역’이다. 전 소장은 “이들 두 지역을 중점적으로 살피는 게 좋다”며 “개발도 안 된 시골 땅보다는 도심과 가까운 땅을 우선적으로 봐야 한다”고 조언했다.

토지 투자는 시세 차익이 목적이므로 적어도 2년 이상 자금이 묶이는 것을 감안해야 한다. 대출도 일반적인 경락잔금 대출과 달리 낙찰가의 30~40%, 대출금리는 5% 정도다.