[대박땅꾼의 땅스토리]도로사용승낙서도 돈이다

[전은규 대박땅꾼Lab 소장] 도로를 가지고 있으면 그 도로와 인접한 다른 땅들은 다른 진입로나 도로가 없는 이상 맹지가 된다. 이 때 도로를 가진 소유자는 도로에 대한 권리를 행사 할 수 있다.

다른 땅들은 진입로나 도로를 확보하기 위해 도로 소유자에게 ‘도로사용승낙서’를 받아야 한다. 직접 진입로나 도로를 낼 수 없다면, 인근 도로를 활용해야 한다. 도로사용승낙서를 받지 않으면 도로와 접해있는 땅들은 건축허가를 받을 수 없어 토지 가치가 하락한다.

지가에도 큰 영향을 미친다. 주변에 진입로가 있는 다른 땅들보다 가격이 낮게 책정될 수밖에 없다. 이 때 도로 소유자는 부르는게 값이 된다. 이때는 도로 소유자가 여러모로 유리하다. 지주 마음이지만 평균 시세보다 50~200% 정도 내야만 도로사용승낙서를 받을 수 있다.

맹지를 가지고 있는 지주는 그 땅을 반드시 개발을 해야 할 경우 도로가 꼭 필요해 억울하더라도 그 값을 치르고 도로사용승낙서를 받아야 한다. 도로를 가진 소유자는 좋은 값에 사겠다는 투자자가 나타났을 때 팔아 시세차익을 남길 수도 있다.

한 펜션 개발업자는 경기도의 한 지역에 펜션단지를 개발하기 위해 땅을 매입해야 했다. 마음에 드는 땅이 나왔는데, 펜션단지를 개발하기 위해서는 여러 필지의 땅이 필요했다. 그 개발업자는 지주들을 일일이 만나 땅 매입의사를 밝혔다. 그래서 일부 땅을 확보할 수 있었다. 하지만 다른 땅도 반드시 필요했다. 그런데 그 지주들이 더 값을 올리기 위해 버티고 있었다. 그렇게 개발업자는 조금 무리를 해 땅들과 접해있는 도로를 아예 통째로 사버린 것이다.

그 후 상황은 역전됐다. 더 높은 값을 받으려고 기다리고 있던 지주들의 땅이 맹지가 돼 버린 것이다. 그 지주들은 찾아와 그가 사려던 금액에 맞춰 땅을 팔겠다고 제시했다. 하지만 개발업자가 이미 도로를 확보한 상황에 그 값을 주고 땅들을 살 의사는 없었다. 그 지주들은 그럼 도로사용승낙서라도 써 달라고 했다. 그는 거절했다. 그 후 그 옆의 땅들은 지가는 계속 떨어져, 지금은 전 가격의 반값이 돼 버렸다. 개발업자는 조금만 더 떨어지면 그 땅들을 매입할 계획이다.

도로는 그만큼 중요한 것이다. 도로는 땅의 가치를 정할 만큼 토지 시장에서 중요한 요소다. 지금 여러분이 밟고 지나가는 이 도로, 진입로가 땅의 가치를 정하는 기준이 되는 것이다.