[대박땅꾼의 땅스토리]법원경매, 토지투자 활용하기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 법원경매를 기웃거리다 보면 이 바닥에서 유명한 명언이 몇 가지씩 돌아다니는데 그 중 하나가 바로 ‘경매투자는 불황 속에서 더 빛이 난다.’라는 말이다. 실제로 부동산 불황기라 불리는 시기에 각종 부동산을 비롯한 토지물건은 더욱 쏟아진다. 모순적이게도 경기침체와 대출이자의 고비로 압류된 물건들이 쏟아져 나오는 시기 이기도 하다는 뜻이다. 이런 시기에 법원경매를 활용하면 좋은 매물을 얻을 수 있다. 토지투자를 법원경매로 활용할 시 어떤 장점이 있는지 되짚어보겠다.

법원경매의 최고 장점은 바로 유찰되는 토지투자물건이 존재한다는 것이다. 경매는 1회 유찰이 될 때마다 감정가의 20~30%가 떨어진다. 만약 2회 유찰 시에는 최대 60%가 떨어지니 감정가보다 훨씬 낮은 금액에 낙찰을 받을 수 있다. 감정가는 해당 물건의 시세이기도 함으로 유찰 받은 만큼 저렴하게 투자했다고 보면 된다.

하지만 주의해야 하는 것은 있다. 유찰이 3회 이상 된 경매물건은 잘 투자하지 않는 편이다. 유찰이 많이 된 데에는 그만한 이유가 있고 다소 복잡한 권리관계가 있을 수 있다. 초보자들은 그저 싼 값에 투자에 임하기도 하기 때문에 주의가 필요하다

두 번째는 경락잔금대출이다. 한 번쯤은 다 들어본 이 대출방법은 최대 80% 정도까지 대출이 나옴으로 소액투자 중에서도 소액투자가 가능한 토지투자방법이 되곤 한다. 하지만 어떻게 활용하느냐에 따라 약이 되기도 독이 되기도 한다.

투자자의 대출한도에서 크게 결정이 되는데 80% 전부가 대출이 나온다고 하더라도 매월 이자가 부담될 가능성이 커 다시 경매로 내보낼 수 있기 때문이다. 기준금리 역시 점점 높이고 있기에 금리는 추가로 인상될 수 있다. 자신에게 가능한 정도의 대출을 활용하기를 바란다.

토지투자 시에는 또 일반거래가 힘든 토지거래허가구역의 땅도 자유롭게 투자할 수 있다. 토지거래허가구역내 땅을 외지인이 사들이기 위해서는 시군의 허가를 받아야 한다. 더불어 실수요면서 용도별로 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하는 제약이 존재한다(농업용 2년, 주거용 3년, 축산용 3년, 등등). 하지만 경매로 땅을 낙찰받으면 이런 제약에서 자유롭고 거주지역, 거주 기간에 제한이 없어도 토지를 취득할 수 있으며 토지취득 후 전매제한 기한도 적용받지 않아 바로 전매할 수 있다.

이러한 장점이 있는 경매시장이지만 현재 토지경매 시장은 빈익빈 부익부 특수를 누리고 있다고 한다. 평화정전협상으로 경기도 북부에 대한 수요가 급증하는 대신 광주 같은 남쪽의 낙찰가율은 낮은 것이다. 이런 상황을 염두에 두어 분석하고 다가가면 좋은 토지를 얻을 수 있으니 늘 꾸준한 관심이 필요할 것이다.