[최인용의 세무가이드]종합부동산세 절세비법

최인용 가현택스 대표 세무사

[최인용 가현택스 대표 세무사] 12월은 종합부동산세 신고서가 나오는 달이다. 부동산을 보유하면서 내는 세금에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 종합부동산세를 줄이기 위해서는 재산세와 종합부동산세의 특성에 대해 알아야 한다. 재산세는 6월 1일 과세기준일에 부동산 등을 소유한 사람에게 지방자치단체가 과세하는 세금이며 종합부동산세는 주체가 국가인 국세이다. 따라서 기본적으로 6월 1일 이전에 증여나 재산 처분 등을 통해 재산을 분리해 나가는 것은 종합부동산세 절세에 도움이 된다.

① 종부세의 과세표준은 주택 공시가격과 토지 공시지가

종합부동산세는 주택에 대해 개인별로 부동산들이 합산돼 과세된다. 주택의 경우에는 기준시가 6억원(단독명의1주택자는 9억원)이 초과되는 주택에 대해 과세된다. 매년 주택의 공시가격은 4월30일에 공시된다. 공시전에는 열람과 의견진술이 있고, 공시 한달 후에는 공시한 가격에 대한 의견진술권이 있다. 따라서 의견진술기간과 이의신청기간에 주택공시가격등에 대해 적극적으로 이의신청을 하는등 합리적인 가격이 공시될 수 있도록 관심을 가질 필요가 있다.

② 주택을 한 채만 보유하는 경우 증여가 유리

단독명의 1주택에 대해서는 9억원이하인 주택에 대해 종합부동산세가 과세되지 않는다. 공동명의 주택은 각각 6억원까지 종합부동산세가 과세되지 않는다. 따라서 기준시가9억원고 12억원이 미만의 주택은 증여나 부분 양도 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다. 부부간에는 6억원까지는 과세되지 않으므로 부부간 증여 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다. 부부간 증여시 유의사항은 종합부동산세는 기준시가로 판단하지만, 증여시에는 시가로 판단하므로 증여세법상 평가액인 매매 사례가액 으로 판단돼 증여세가 나올 수 있으므로 증여비율 판단에 유의해야 한다.

③ 주택이 2주택 이상인 경우 임대사업자 등록이 유리

2주택 이상을 임대하는 경우에는 임대주택법상의 임대주택사업자로 등록할 수 있다. 임대주택사업자로 등록하는 경우 5년이상 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 하며 중간에 양도하거나 증여하는 경우에는 비교적 많은 금액의 과태료 등이 나올 수 있으므로 유의해야 한다. 임대사업자는 여러 가지 혜택이 있는데 먼저 소득세나 법인세를 2016년까지 20% 감면받을 수 있다. 둘째 5년이상 보유분부터 양도소득세를 추가로 매년 2%씩 추가 장기보유공제를 받을 수 있어 장기보유 할수록 유리하다. 셋째 주택임대사업자의 주택은 합산배제대상으로 분류돼 종합부동산세가 과세되지 않는다. 이 경우에도 5년이내 양도 증여하는 경우 관련 세제 혜택들이 부인돼 세금이 추징될 수 있으니 유의해야 한다.