[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, '토지투자'가 으뜸인 이유

부동산 투자에서 ‘토지’기 단연코 으뜸이라고 할 수 있는 이유는 여러가지 있다.

우리나라 민법 제99조 제1항에서는 ‘부동산은 토지 및 그 정착물이다’라고 규정하고 있다. 제2항에서는 ‘부동산 이외의 물건은 동산이다’라고 정의하고 있다.

여기서 알 수 있듯이 부동산은 토지를 근본으로 삼고 있다. 조상이 밟았고, 내가 밟고 있으며. 후손이 밟을 오직 하나의 것. 사람이 만들지 않았으며 지구상에서 가장 오래된 것, 그것이 바로 토지다.

토지는 세상에 유일하면서 수요보다 공급이 부족하므로 가격이 떨어지는 법이 없다.

사람이 만든 건물은 언젠가는 수명을 다해 없어지고 다른 모습으로 다시 만들어지곤 한다. 생성에서 소멸의 과정을 거치는 건물은 토지와는 처음부터 비교 자체가 되지 않는다.

또한 건물은 지어진 처음의 목적대로만 이용할 수 있다. 원칙상 주택 건물은 주택으로서, 상가건물은 상가로서, 공장건물은 공장으로만 사용할 수 있다.

그러나 토지는 다르다. 그곳에 농사를 지을 수도 건물을 지을 수도 있다. 학교, 박물관, 공장, 멋진 수목원 등 원하는 그 어떤 것이라도 지을 수 있다. 그곳에 무엇을 어떻게 짓느냐에 따라 가치는 달라지며, 그런 모든 가치의 기초가 되는 토지를 갖고 있으면 든든하기 마련이다.

토지는 수익률도 건물에 비해 몇 배, 아니 그 이상을 올릴 수 있다. 언젠가 없어질 건물이 아닌, 하고 싶은 것을 뭐든지 할 수 있는 근본적이면서 영원불멸의 토지에 투자하는 것이 좋다. 특히 땅이 좁고 인구밀도가 높은 우리나라에서는 누가 뭐라해도 토지가 투자 대상 1순위다.

현재 우리나라는 도시용지로 사용되고 있는 토지가 다른 국가에 비해 턱없이 부족한 상태다. 도시는 어떤 형태로든 계속 팽창할 것이고, 도시로 사람들이 몰려들면 건물을 지을 수 있는 토지가 절실히 필요하게 된다.

그린벨트를 풀고 오래된 각종 규제를 완화해 많은 농지와 산지가 건물을 지을 수 있는 땅으로 다시 태어날 준비를 하고 있다. 거기에 자신의 땅도 들어 있어야 하지 않겠는가.

재건축이든 재개발이든 건물에 투자해 본 사람은 ‘투자의 핵심은 결국 지분율’이라는 것을 잘 알 것이다. 지분율이란 전체 토지면적에 대한 소유비율로서, 쉽게 말해 한정된 토지를 가지고 그 안에서 지지고 볶고 하는 것을 말한다.

이 말이 무엇을 뜻하는 것인지 새삼스레 설명하지 않아도 알 것이다. 결국 토지를 어느 정도 갖고 있는가의 문제로 다시 돌아오게 된다. 바꿔 말해 강남의 재건축 아파트도 그 본질은 토지에서 시작한다는 뜻이다. 그래서 부동산 투자의 으뜸이 토지 투자인 이유다.