[대박땅꾼의 땅스토리]많은 전문가들이 월세를 살라고 하는 이유

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 연봉협상 기간이 되면 내년도 연봉협상 준비로 정신이 없다. 그리고 매년 다짐하게 된다. “이번에는 절대로 원하는 연봉을 받아내겠노라.” 하지만 현실은 통보처럼 내려온 근로계약서에 사인을 한다. 이것이 대한민국을 살아가는 많은 직장인들의 현실이고 비애다. 그래서 많은 부동산전문가들은 연봉협상에 목멜 시간에 부동산투자를 하라고 말한다. 더불어 전세를 살 돈이면 월세를 살고, 그 돈을 활용하라고 덧붙이며 말이다. 그들이 그렇게 말하는 데는 이유가 있다.

경매를 통해 5000만원짜리 부동산을 매수할 때 금리에 따라 다르지만 경매는 최대 70~80%의 대출을 활용한다. 최대 70%정도를 대출받는다고 가정했을 때 실제 투자금은 30%정도이니, 다시 말해 투자자금은 1500만원이면 충분한 것이다. 3500만원의 대출에 대한 이자는 연 122만원(연금리 3.5%라고 가정)이면, 월 이자는 10만원인데, 낙찰받은 경매를 보증금 500만원에, 월 40만원을 받는다고 하면 월 30만원(이자 10만원을 제하더라도)의 고정수익이 발생하는것이고, 이를 연으로 따지만 10만원 올리려고 아등바등했던 연봉협상에 비해 360만원이라는 연봉이 오르는 셈이다.

이런 방식으로 전세를 살 돈으로 분산투자를 시작하면 어느 순간 투자금 대비 수익률이 폭발적으로 성장하게 된다. 투자금 1500만원, 그중에서도 임대차보증금으로 500만원이 빠진 1000만원으로 360만원의 연수익이 생길 경우 5채면 연 1800만원이 가능해지는 것이다. 전문가들은 처음 2~3채를 모으기가 어렵지, 3채 이상의 수익형 부동산을 보유하면 눈덩이 효과로 가속도가 붙는다고 한다.

전문가들이 말하는 “전세 대신 월세 살라”는 말을 다른 시각으로 보면, 내가 낸 전세금으로 집주인은 이런 돈 불리기가 가능할 수 있다는 의미라는 뜻이기도 하다. 집주인입장에서는 이자 없는 대출금으로 2년 동안 돈을 불릴 기회가 주어지니, 그렇게까지 남의 배 불릴 필요가 없다는 의견인 셈이다.

물론 이는 하나의 ‘의견’일 뿐이다. 대신 전문가들이 이렇게 말하는 데에는 ‘다방면으로 기회가 이렇게 있다’는 것을 설명하기 위함이다. 선택은 투자자의 몫이고, 투자자의 상황에 따라 다른 시나리오를 쓰는 것이 맞다.

생각의 범위를 넓히는 게 참으로 힘들지만, 그 연습을 한다고 생각하며 투자의 기회가 있을 때마다 다른 방식의 생각을 자꾸 해보도록 해보자. 어느새 “전세를 살 돈으로 저는 00에 투자했습니다”. “아뇨. 저는 전세를 살면서 00투자를 했습니다”같은 자신만의 방식을 만들지도 모르는 일이다.