'로또'된 강남 보금자리주택, 웃돈만 4억

△서울 강남권 보금자리주택 시범지구인 강남·서초지구 내 분양 아파트의 매매가 다음달부터 허용된다. 보금자리 첫 입주 단지인 서울 강남구 세곡동 ‘LH 푸르지오’ 아파트. [사진=LH]

[이데일리 박종오 기자] “보증금 1000만원에 월세 40만원짜리 셋집에서 결혼 생활을 시작해 6년 만에 강남에서 내 집을 갖게 됐습니다. 주변에서 ‘로또’를 맞은 셈이라며 부러워합니다.”

2012년 9월 14일 보금자리주택 중 처음으로 입주를 시작한 서울 강남구 세곡동 ‘LH 푸르지오’ 아파트. 입주민 조모(37·여)씨의 당시 집들이 소감은 이랬다.

조씨를 향한 주변의 시샘 어린 그 말이 곧 현실이 된다. 다음달부터 이 아파트의 매매 거래가 허용되는데, 분양가에 벌써 수억 원의 웃돈이 붙었기 때문이다. 그러나 공공 재원을 사용한 정책 사업의 개발 이익이 소수 당첨자에게 돌아가는 것은 문제가 있다는 전문가들의 지적도 나온다.

16일 업계에 따르면 정부가 2009년 전국 최초로 지정한 서울 강남과 서초 보금자리주택 시범지구 내 분양주택이 9월부터 차례대로 시장에 쏟아져 나온다. 아파트 매매를 금지하는 전매(轉賣) 제한 기간 6년이 지났기 때문이다.

◇‘반값’ 강남보금자리, 내달부터 거래 가능

보금자리주택(현재의 공공주택)은 전임 이명박 정부의 핵심 주택 정책 브랜드다. 땅값이 싼 도심 근교 그린벨트(개발제한구역)를 개발해 저렴한 분양주택과 맞춤형 임대주택 단지를 짓는 것이 특징이다. 이를 통해 집값 안정과 집 없는 서민의 내 집 마련 지원, 중산층 육성이라는 목적을 동시에 달성한다는 취지였다. 이에 따라 지난 2009년 6월 정부는 강남구 자곡·세곡·율현동 일대 강남지구와 서초구 우면동, 경기 과천시 주암동에 걸친 서초지구를 경기도 고양 원흥, 하남 미사지구와 함께 보금자리 1차 시범사업지구로 지정했다.

지구 지정 당시부터 관심은 뜨거웠다. ‘반값 아파트’라는 입소문을 탔기 때문이다. 국토교통부에 따르면 서울 강남지구 A2블록 전용 60㎡ 이하 분양주택의 본 청약 당시 분양가는 3.3㎡당 912만원으로, 주변 시세(3.3㎡당 1886만원)의 48%에 불과했다. 서초지구 A2블록 아파트도 시세의 50~53% 선에 분양했다. 시세의 92~97% 선에 공급한 하남 미사지구, 114~123% 수준이었던 고양 원흥지구 아파트보다 훨씬 저렴했다.

이 중 입주가 가장 빨랐던 강남지구 A2블록 ‘LH 푸르지오’ 아파트 매물이 당장 다음달 중순부터 시장에 나온다. 전용면적 59~84㎡ 912가구로 이뤄진 단지다. 서초지구 A2블록 ‘서초힐스’(1082가구)는 오는 12월부터 거래 규제가 풀린다. 강남지구 A1블록 ‘강남 LH 1단지’(809가구)는 내년 6월, A7블록 ‘LH 강남아이파크’(46가구)는 내년 10월부터 매매할 수 있다.

전매 제한 기간은 보통 분양 계약일부터 계산한다. 하지만 계약 이후 소유권 이전 등기를 하면 3년이 지난 것으로 간주하므로 실제 거래 허용 시기는 세대별 등기일에 따라 약간씩 다르다. 예컨대 전매 제한 기간이 6년인 LH 푸르지오의 경우 2010년 12월 분양 계약을 체결했지만, 2012년 9월 입주와 동시에 소유권 이전 등기를 마쳤다면 등기일로부터 3년이 지난 올해 9월부터 거래할 수 있다.

◇LH푸르지오 59㎡ 분양가 2.2억, 전세 4.5억…‘로또 맞네’

입주민들은 벌써 기대감에 부풀어 있다. ‘로또’ 수준의 막대한 시세 차익이 예상돼서다.

현지 부동산 중개업계에 따르면 시범지구에서 ‘LH 푸르지오’ 아파트는 현재 분양가를 웃도는 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 분양가(이하 4층 이상·기본형 기준)가 2억 2000만원이었던 이 아파트 전용 59㎡형은 최근 매매 시세가 6억원에 달한다. 전세도 분양가의 두 배 수준인 4억 5000만원 선에 매물이 나와 있다.

전용 74㎡형 매매 시세는 7억원, 84㎡형은 7억 5000만~8억원 정도다. 5년 전 분양가는 각각 3억원, 3억 4000만원에 불과했다. 많게는 4억원이 넘는 차익을 남길 수 있는 셈이다. 세곡동 은솔공인 조한숙 대표는 “LH 푸르지오는 지금 계약을 한 뒤 전매 제한이 풀리면 잔금을 치르기로 하고 하나둘 거래가 이뤄지고 있다”며 “집값이 분양가의 꼭 갑절이 됐다”고 전했다.

이는 강남권 시범지구 분양가가 유난히 쌌고, 저렴한 주택을 공급해 주변 집값을 안정시키겠다는 당초 정책 취지도 달성하지 못한 결과다. 지난해 발표된 ‘보금자리주택 정책의 개선 방안에 관한 연구’ 논문에 따르면 서울 강남과 비강남권, 경기 동남부 권역은 보금자리주택 사업 추진에도 불구하고 인접지역 아파트값이 떨어지지 않았다.

자곡동 C공인 관계자는 “시범지구 인근에서 먼저 전매 규제가 풀린 내곡지구 ‘서초포레스타’나 세곡2지구 ‘래미안포레’ 아파트 등도 비슷한 가격에 거래된다”며 “환경이 쾌적하고 기존 강남권 아파트보다 저렴해 갈아타기 수요가 늘고 집값도 오르는 추세”라고 귀띔했다. 내곡지구와 세곡2지구는 시범지구 선정 직후인 2009년 12월 지정된 2차 보금자리지구다. 입주는 시범지구보다 늦지만, 높은 가격에 분양해 분양가와 연동한 전매 제한이 이미 풀린 일부 단지 매물이 거래되고 있다.

◇“개발이익, 일부 중산층 독식은 문제”

전문가들은 그린벨트라는 공공재를 개발해 발생한 개발이익을 일부 중산층이 독식하는 것은 과도한 혜택이라고 지적한다. 박은철 서울연구원 연구위원은 “처음부터 막대한 시세 차익이 예상됐던 만큼 개발 이익을 환수할 장치를 마련했어야 한다”고 꼬집었다.

다만 이런 사례만 보고 공공의 저렴한 분양 주택 공급이 더는 필요치 않다고 단정할 수 없다는 주장도 있다. 국토부는 보금자리 정책에 대한 비판 여론이 높아지자 2013년 ‘4·1 부동산대책’을 통해 공공 분양주택 공급 물량을 연 7만가구에서 2만가구로 대폭 줄이고, 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정도 중단키로 했다. 이후 보금자리주택은 공공주택으로 간판을 바꾸고, LH의 분양주택 공급 물량도 2010년 1만 4830가구에서 올해 7538가구로 쪼그라든 상태다.

진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 “비싼 집값을 감당하기 어려운 계층에게 주거 사다리 역할을 할 공공 분양주택은 여전히 필요하다”고 말했다.

※보금자리주택, 지금은 어떻게?

이명박 정부는 2008년 ‘9·19 부동산대책’을 통해 2009년부터 2018년까지 도시 근교 그린벨트와 신도시 공공택지 등에 기존 분양가보다 15% 싼 공공 분양주택과 수요자 맞춤형 임대주택 등 보금자리주택 총 150만가구를 공급하겠다고 발표했다.

이후 2009년 6월 서울 강남·서울 서초·고양 원흥·하남 미사지구 등 4개 시범지구를 첫 지정하고, 2012년 7월 서울 오금·서울 신정4지구 등 6차 보금자리지구까지 총 21곳을 지정했다. 그러다가 기존 주택시장 침체를 부른다는 비판과 주민 반대 등에 부딪혀 사업 추진에 난항을 겪었다. 올해 4월과 7월에는 광명 시흥지구(3차), 하남 감북지구(4차)를 해제하기도 했다.

보금자리주택의 분양가와 전매 제한 기간은 지구 및 주택 유형별로 제각각이다. 서울 강남·서초지구와 위례신도시에 공급한 5752가구의 경우 분양가가 당시 주변 시세의 70% 미만(전매 제한 6년)이었다. 서울 내곡·세곡2지구 등에 지은 1723가구는 시세의 70~85%(5년), 경기도 의정부 민락2·하남 미사지구 등에 건설한 6348가구는 80~100%(4년), 고양 원흥지구 등에서 선보인 2만 4948가구는 시세의 100%(전매 제한 없음)가 넘는 가격에 분양했다.