찬성했던 땅주인도 반발해 이탈…공공주도사업 도미노중단 '뇌관'되나

[이데일리 전재욱 기자] 용두 1-6구역 공공재개발 사업에 대한 감사원 공익감사 청구가 주목받는 이유는 여타 사업지에 미칠 도미노 파장 탓이다. 법원 소송과 달리 결과가 빠르게 도출되는 점에서 이목이 쏠리고 있다. 공공주도 개발방식으로 진행하는 사업지에서 사업 중단과 더불어 분쟁이 확산할 뇌관으로 작용할지도 관심이다.

서울 동대문구 용두동 용두 1-6구역 사업지 뒤쪽에 앞서 준공된 고층 아파트가 보인다.

[이데일리 이미나 기자]

공공재개발 이견으로 공익감사 청구한 초유의 사건

감사원은 5일 용두 1-6구역 토지 일부 소유주와 일반 국민 300여명이 서울시와 동대문구청, 서울주택도시공사(SH)를 상대로 제기한 공익감사 청구를 접수하고 심리에 착수했다. 앞으로 감사원은 이들의 청구가 형식적인 요건을 갖춘 것인지를 먼저 판단하고 감사에 착수할지를 결정한다.

공공재개발에 대한 반발은 이번이 처음은 아니다. 앞서 1차 공공재개발에 선정된 흑석2구역이 먼저 반발하고 나선 상태다. 흑석2구역 토지소유주 일부가 2021년 12월 동작구청을 상대로 행정소송을 낸 것이다. 그해 9월 주민대표회의 구성을 무효로 하라는 것인데, 결국 공공재개발을 무효로 하라고 주장한다. 이 사건은 동작구청이 1심에서 승소해서 항소심이 진행 중이다.

여기에 이번에 용두 1-6구역 일부 토주 소유자까지 나서서 사업 무효를 주장하기에 이른 것이다. 서울시가 선정한 공공재개발은 크게 1차와 2차로 나뉜다. 1차는 2020년 9월 공고를 통해서 2021년 1월 선정했고, 2차는 2021년 12월 공고를 내어 작년 8월 선정했다. 이렇게 선정된 사업지가 1차는 24곳, 2차 8곳이다.

용두 1-6구역은 1차 사업지로 선정됐다. 토지 소유주 동의 10%만 얻으면 공공재개발 사업을 시작할 수 있다. 2차 사업지 공모신청에는 이 비율을 30%로 상향 조정했다. 이것을 두고 용두 1-6구역 토지소유주 상당수가 주민 열 명 중 한 명만 동의하면 공공재개발을 시작할 수 있다는 게 말이 되느냐며 서울시가 2차 사업지 선정에서 주민 동의 30%로 상향한 것은 결국 서울시가 10% 주민동의가 잘못된 공모신청자격이었음을 스스로 인정한 것이다고 주장한다.

공공재개발은 토지소유주가 관할 구청에 신청하고, 구청이 서울시에 추천해서 선정하는 구조이다. 일단 신청하려면 일정 수준 이상의 토지 소유주가 동의를 해야 한다. 민간재개발로 먼저 추진하다가 공공재개발로 선회한 과정도 문제다. 애초 용두 1-6구역은 토지소유주 과반이 모여 민간재개발을 추진했다. 동대문구청은 2020년 9월 민간재개발 신청을 위한 추진위원회 신청서를 받고서 보완을 통보했다. 같은 달 서울시는 공공재개발 사업지를 공모했고 동대문구청은 1-6구역을 추천했다.

민간의 개발 과정에서 하자가 있었다손 하더라도 보완할 시간적 여유를 보장하지 않았다는 게 토지소유주의 주장이다. 토지소유주들은 민간재개발 신청을 보완하고 있었고 구청이 구역을 공공재개발 후보지로 추천한 사실도 통보받지 않았다고 주장한다. 아울러 일부 토지 소유주는 특혜성 아파트 제공을 약속받고 SH를 사업시행자로 지정했다는 주장도 있다.

주목해야 할 점은 공공재개발에 찬성했던 토지 소유주의 이탈이다. 현재 이 지역 토지소유주 동의율은 78%(면적 기준 53%)에 이르고 있지만 동의한 주민 가운데 일부가 이번 공익감사청구인 명단에 이름을 올렸다. 이들이 공공재개발에 동의 의사를 표시한 건 지난해 10월인데, 사업이 1년여간 진행되는 과정에서 마음을 되돌린 것이다. 현행법상 토지소유자 과반이 반대하면 공공재개발은 무산된다.

이로써 공공재개발에 대한 평가가 감사원과 법원 투 트랙으로 이뤄지게 됐다. 정비업계는 속도 있는 검증이 이뤄질 감사원을 주목한다. 통상 감사 결과는 착수하고부터 6개월 이내에 도출된다. 반대로 소송은 장기전으로 흐른다. 앞서 흑석 2구역 사건도 소송을 내어 1심 결과가 나오기까지 16개월이 걸렸다. 앞으로 남은 항소심과 상고심도 시간 싸움이다.

정비업계 관계자는 “흑석동 공공재개발 소송의 관건은 누가 이겼느냐는 게 아니라 이견이 있어 소송이 진행되고 있다는 자체에 있다”며 “이번에 용두동까지 불거지면서 공공재개발 방식에 대한 평가가 이뤄질 것이다”고 말했다.

1일 서울 영등포구 용두동 용두 1-6구역 사업지 뒷편으로 앞서 준공된 고층 아파트가 보인다.(사진=전재욱 기자)

“집값 잡으려 정부가 개입, 민간 토지소유자 재산권 침해”

1차와 2차 주민동의율이 달라진 데 대해 서울시 관계자는 “현실성 있는 사업을 가려서 신청을 받으려는 취지”라고 말했다. 앞서 1차 사업 당시 ‘주민 아홉의 의견을 확인하지 않은 채 하나의 의견을 우선하는 것이 형평에 어긋난다’는 지적이 일었는데, 이를 의식해 요건을 30%로 강화했다는 의미다.

집값이 급등하던 시기 공공이 주도해 주택을 늘리고자 시도하다가 무리한 것도 이번 사태를 일으킨 원인으로 꼽힌다. 서울시가 1차 사업지 추천을 받고자 공고를 내 시점은 2020년 9월이다. 그해 5·6과 8·4 부동산 대책에 담긴 공급 확대 방안의 하나였다.

익명을 요구한 용두 1-6구역 토지 소유자는 “당시 정부가 공급을 늘려 집값을 잡으려고 민간이 추진하려던 사업에 개입한 것이다”며 “애먼 토지소유자만 재산권을 침해받았다”고 했다.